Ingatlanvagyon értékelés

7 Ingatlanbérlet ingatlan-nyilvántartási dokumentumok, telekkönyvi kivonatok (tulajdoni lapok) stb. Társasági szerzıdések, alapító okiratok, részvényesek jegyzéke, jegyzıkönyvek győjteménye stb. Az elızı évekbıl származó mérlegek, eredmény-kimutatások (amennyiben lehetséges, könyvvizsgáló által jóváhagyva). Vezetıi számviteli adatok, költségvetések, mérlegek, elırejelzések. Minden fix és függıben lévı díj részletei. Állóeszközök és értékpapírok leltára. Ügyfelekkel kötött szerzıdések. Környezetvédelmi könyvvizsgálat. Kötelezettségek leltára. Üzleti információk Az üzlet sajátosságainak leírása, az értékelendı üzleti érdekeltség vagy értékpapír, beleértve a jogok, elsıbbségi jogok és kötelezettségek, irányítást befolyásoló tények és átruházást korlátozó megállapodások leírása. Az üzlet természete, múltja és kilátásai. Múltra vonatkozó pénzügyi információk. Üzletet, üzlet haszonélvezeti jogát, preferenciákat, átváltható (kötvény) vagy egyéb fedezeteket érintı elızı tranzakciók. A vezetıséggel és alkalmazottakkal kapcsolatos információk (személyi szerzıdések, különösen a különbözı vezetıi javadalmazási csomagok és részvényopciók). Szállítók/szolgáltatók részletezése (szerzıdések is). Termelési rendszer. Kereskedelmi szerzıdések. Szabadalmak, találmányok, képletek, eljárások, tervezések, eljárási minták, know-how, márkajelek, nevek vagy márkanevek, szerzıi jogok, adatbázisok stb. Versenytársak részletei. Üzletági benchmarking (összehasonlítás) Azoknak az iparágaknak a természete és dinamikája, amelyek hatással vannak vagy lehetnek az üzletre. Üzletet befolyásoló gazdasági tényezık. Tıkepiaci információk, pl.: elérhetı megtérülés alternatív befektetésekbıl, tıkepiaci tranzakciók, összeolvadások és vásárlások. Bérek tervezete, elırejelzések. A termékek piaci kereslete. Az üzletág vezetıi társaságainak fı arányszámai. Jövıbeli versenytárs(ak). Ügyfelek és szolgáltatók ereje. Törvényi vagy nemzetközi egyezmények lehetséges változásainak hatásai. Egyéb információk. Az értékelınek jeleznie kell, hogy melyek voltak azok a dokumentumok, amelyeket információszerzés céljából tanulmányozott, és meg kell ıriznie minden információt és munkairatot, amelyet felhasznált az értékelésnél és tanácsadásnál. 7

Ingatlanközvetítői ismeretek jegyzet.pdf

I. Ingatlanközvetítés Az ingatlanközvetítés feltételei Üzleti tárgyalás, kommunikáció Ingatlanközvetítık díjazása Ingatlanközvetítık megbízási szerzıdései Ingatlanszakmai szervezetek Ingatlanpiac sajátosságai II. Fogalmak, meghatározások III. Építésügyi igazgatási ismeretek /Étv./ Építésügyi minıségtanúsítási rendszere Építıipari mőszaki engedély IV. OTÉK Általános rendelkezések Településrendezési követelmények Építmények elhelyezése Építmények létesítési elıírásai Vegyes és záró rendelkezések V. Ingatlanok értékelése

4. oldal 7. oldal 14.oldal 17.oldal 19.oldal 21.oldal 23.oldal 24.oldal 35.oldal 46.oldal 47.oldal 47.oldal 49.oldal 50.oldal 59.oldal 65.oldal 69.oldal 70.oldal

I. INGATLANKÖZVETÍTÉS Az ingatlanközvetítıi tevékenység meghatározása: Az ingatlanközvetítıi tevékenység jelenleg felkapottá vált hazánkban. Részben köszönhetı annak a tévhitnek, hogy az ezzel foglalkozók gyorsan, könnyen juthatnak nagy pénzekhez, másrészt ezt is olyan szakmának tartják egyesek, mint amihez mindenki ért. Természetesen nagytöbbségben azok maradnak meg hosszú távon ezen a területen, akik kitartásukkal, szakmai hozzáértésükkel, rátermettségükkel, az emberekkel való megfelelı kontaktus kialakításával, a folyamatosan változó ingatlanpiacon univerzális szolgáltatást nyújtó szakemberekké fejlıdtek. Ez a tevékenység, mint önálló jövedelemszerzı ténykedés kitartó, pontos, felelısségteljes munkát igénylı feladat a felszabadulás elıtti idıszakban is megfelelıen szabályozott volt. Az államosítást követıen a magánvagyonok jelentıs része megszőnt, mely tény mellızhetıvé tette az ingatlanközvetítıi szakma jelenlétét. A szocializmus ideje alatt állami tevékenység keretében tanácsi vállalatokkal végeztették el ezen feladatokat. Az 1982. MT rendelet korlátozottan /magántulajdonú ingatlanok esetében/ az ügyvédi munkaközösségek, és szövetkezetek /szövetkezeti ingatlanok/ számára lehetıvé tették az ingatlanok közvetítését. A közvetítı tevékenység lehetıségét jelenlegi formájában a 91/1988 MT és 13/1988 ÉVM rendelet biztosították valamennyi jogi és magánszemély számára. A módosított lakástörvény /2005. évi CXXXII/ értelmében – ingatlanközvetítıi tevékenység olyan önálló feladatkör, amelynek ellátásához szükséges az ingatlanok közvetítésével összefüggı gazdasági, jogi és mőszaki követelmények ismerete. . ” Az ingatlanközvetítı a tevékenységi körén belül: a./ Az ingatlanok /beépíthetı telek, illetıleg lakóépülettel vagy nem lakás céljára szolgáló épülettel beépített ingatlan/ adásvételének és cseréjének közvetítésével. b./ A lakások és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek, telkek bérlete és tulajdona cseréjének közvetítésével, c./ A feladatok ellátása érdekében az ingatlanok felkutatásával és azok forgalmi értékbecslésével, valamint d./ az ügyletek lebonyolításához szükséges dokumentációk és okiratok beszerzésével és elıkészítésével összefüggı feladatokat látja el. ”

Természetes személy ingatlanközvetítést saját neve alatt csak egyéni vállalkozóként, egyéni vállalkozói igazolvány birtokában végezhet, tehát a természetes személyek ingatlanközvetítési jogosultságának elıírt szabályai mellett az egyéni vállalkozásról szóló törvény elıírásait is be kell tartani. Kivétel ez alól az a természetes személy, aki kizárólag forgalmi értékbecsléssel foglalkozik, mivel az ı tevékenysége szakértıi munkavégzés, ezért nem tekintendı olyan kereskedıi, gazdasági tevékenységnek, amely az említett törvény hatálya alá esik.

Üzletszerő ingatlanközvetítıi tevékenységet olyan gazdálkodó szervezet is folytathat, amelynek legalább egy személyesen közremőködı tagja vagy alkalmazottja – természetes személy egyéni vállalkozó esetén legalább egy alkalmazottja vagy segítı családtagja – jogszabályban elıírt szakképesítéssel rendelkezik. – gazdálkodó szervezetek, vagyis – állami vállalat – egyéb állami gazdálkodó szerv – szövetkezet – gazdasági társaság – közhasznú társaság – egyes jogi személyek vállalata – leányvállalat – vízgazdálkodási társulat – erdıbirtokos társulat – egyéni vállalkozó – költségvetési szervek – tevékenységi körükben /kivéve ha saját szervezeti – mőködési szabályait megállapító törvények ezt kizárják/ – ügyvédi irodák – természetes személyek Ingatlanközvetítıi tevékenység végzésére és az ehhez kapcsolódó okiratok elkészítésére /forgalmi értékbecslés kivételével/ ügyvéd, feladatkörében a jogtanácsos – szakképesítés nélkül is jogosult. Az ingatlanpiac /építıipar, szociális bérlakás program, banki finanszírozások, beruházások, fejlesztések/ az ország egyik legfontosabb ágazata. Az ingatlanközvetítı ennek a gépezetnek egy apró fogaskereke, de munkájára közvetlenül hatnak az ingatlanpiac változásai, mint – törvények és jogszabályok hatása – az ország stabilitása – állami támogatások – kamatváltozások – 1 fıre jutó nemzeti jövedelem – megtakarítások – népességi mutató – valuta stabilitása Az ingatlanközvetítés, mint szakma a valóságban egy hosszantartó, aprólékos, kitartó munkát igénylı szolgáltatás, ahol a megnyerı modor, a szimpátia ugyan elengedhetetlen, de önmagában nagyon kevés, ha nem társul szakmai hozzáértéssel, naprakész ismeretekkel. Az ingatlanközvetítınek a piac számos területét kell ismernie, komplex szolgáltatást nyújtó szellemi tudással felvértezett versenytársként kell jelen lennie a piacon. /pl. hitelügyintézés, banki, biztosítási szolgáltatások, adó,- illeték, földhivatali,- ingatlan-nyilvántartási ügyintézés, szakmai tanácsadás, értékbecslés, ügyvédi együttmőködés, ügyintézés, hálózati rendszerek általi bıvített adatszolgáltatás, esetlegesen szakmai ismereteinek további bıvítése hasonló szakmai területeken – mint társasház,- ingatlankezelés, ingatlanforgalmazás, szakértıi tevékenység/ Ezen középfokú képzés is már rálátást biztosít azokra a területekre, melyek ismerete szükséges e tevékenység elvégzésére. A folyamatos képzés szinte elkerülhetetlen feltétele az ingatlanpiacon való hosszú távú fennmaradáshoz.

Az ingatlanpiaci ágazatban mőködı szereplık érzékelhetik, hogy folyamatosan nı a konkurencia, egyre szélesedik a piacok megszerzéséért és megtartásáért vívott verseny. Minden piaci résztvevı a legjobb szolgáltatást kívánja választani a meglévı kínálatból, ezért célul kell kitőzni a minıséget. Ez jelentkezik a megfelelı berendezéssel, felszereléssel rendelkezı irodákban, a képzett szakemberekben, a megfelelı mőszaki, gazdasági piaci ismeretekben, a megfelelı árképzésben, a tárgyalóképességben, a jó marketingben, az udvarias magatartásban, az empátiakészségben, a szavahihetıségben, az intelligenciában, emberismeretben, tisztességben, pontosságban, kulturált és ápolt megjelenésben. Az ingatlanpiacon résztvevıkkel szembeni elvárások közé kell sorolnunk a – hatékonyságot, vagyis azt a tényt, hogy a befolyt jövedelem milyen idı/ráfordítást igényelt. – munkabírást – tudatos munkaszervezéssel, az ügyfelekhez igazodva kell munkáját gyakran kötetlen idıben elvégezni. A közvetítık – egymással közvetlenül nem érintkezı felek közt közbenjárók – megbízás alapján megbízója vagy saját nevében járnak el. A közvetítıi tevékenység fajtái: – a képviselı – más nevében teljesített, de a megbízóra irányuló jogügyletben résztvevı jogi illetve kereskedelmi képviselı. Jogvégzett személy /ügyvéd vagy jogtanácsos/ megbízóját bíróságok, hatóságok elıtt képviseli, szerzıdések és más okiratok elkészítésére a megbízója részére jogosult, de nem lát el kereskedelmi tevékenységet. A kereskedelmi képviselı – állandó vagy eseti jelleggel képviseli megbízóját üzleti kapcsolatokban. – ügynök – üzletszerzı – tevékenységét meghatározott személy részére végzi, megbízás alapján üzletfelet kutat fel, tárgyalásokat folytat, a megkötendı szerzıdés elıkészítésével foglalkozik a megbízója nevében. – bizományos – saját nevében, de megbízója érdekeiben köt szerzıdést, a szerzıdésbıl származó kötelezettségek és jogok a megbízót terhelik, illetik meg. – alkusz – az ingatlanpiacon kialakult árak szakértıjeként mind két fél részére végzi feladatát megbízás alapján – pártatlanul, ezért mindkét szerzıdı féltıl a megbízás teljesítése esetén jár a jutalék. Jelenleg hazánkban az ingatlanközvetítés az alkusz szerepéhez áll közelebb, mivel mindkét fél megelégedésére kell tevékenykednie, de megbízási szerzıdése alapján csupán a megbízótól jár díjazás sikeres teljesítés esetén. Az ingatlanközvetítıi tevékenység során kétféle szerzıdést találunk. A megbízó célját megvalósító, a harmadik személlyel létrehozandó szerzıdés, ami az esetek túlnyomó részében adásvételi, kisebb részben bérleti szerzıdés – másfelıl a megbízó és a közvetítı között létrejött megbízási szerzıdés, melyben a megbízó meghatározza az elıbb említett szerzıdés tartalmára vonatkozó igényeit és a közvetítınek a kívánt szerzıdés létrehozásával kapcsolatos feladatait, jogait és kötelezettségeit.

Az ingatlanközvetítés feltételei Az ingatlanközvetítıvel kapcsolatos általános és szakmai követelmények: Az ingatlanközvetítıi tevékenységre való jogosultság személyi feltételei – erkölcsi bizonyítvány – a szakmai képesítés megszerzése – mely alapján – az ingatlanközvetítıi Névjegyzékbe való bejegyzésre nyílik lehetısége A rendelet elıírásai szerint kialakított szakmai vizsgabizottság elıtt kell ingatlanközvetítıi szakmai képesítı vizsgát tenni. A vizsgára bocsátás elıfeltétele egy értékbecslési szakdolgozat benyújtása. A szakmai vizsga írásbeli, szóbeli részbıl, valamint a szakdolgozat megvédésébıl áll. A szakképesítés megszerzését az állam által elismert /OKJ-s/ bizonyítvány bemutatásával igazolni kell. A természetes személy a szakképesítést tanúsító bizonyítványát /kérelemhez csatolt hatósági erkölcsi bizonyítvánnyal és nemleges köztartozásról szóló igazolással együtt/ a lakóhely szerint illetékes megyeszékhely szerinti városi önkormányzat jegyzıjének, Budapesten a Fıvárosi Önkormányzat fıjegyzıjének, Pest megyében a megyei önkormányzat fıjegyzıjének köteles bemutatni. Ennek alapján kerül bejegyzésre az ingatlanközvetítıi névjegyzékbe. A névjegyzék személyazonosító adatokat /név, születési hely, idı, anyja neve/ lakcímet, értesítési címet, szakképzettséget tanúsító oklevél, bizonyítvány számát, megszerzésének idıpontját, a kiállító intézmény nevét, és a szakmai tevékenység kódszámát, megnevezését tartalmazza. A névjegyzék célja a hiteles dokumentálás, hogy az abban szereplı személyek rendelkeznek a tevékenység végzéséhez szükséges szakképesítéssel. A névjegyzékben szereplı személy neve, értesítési címe, szakmai tevékenysége, a nyilvántartásba vétel száma nyilvános, bárki számára hozzáférhetı. Minden további adatról csak törvényben meghatározott esetben lehet felvilágosítást kiadni /pl. bíróság/ – más kívülálló személy részére történı tájékoztatás megadásához az érintett személy írásbeli hozzájárulása szükséges. Az ingatlanközvetítınek tevékenységi körén belül képesnek kell lennie: – ügyfeleivel hatékonyan kommunikálni, – a megbízó adatait rögzíteni, nyilvántartásba venni, – az ingatlan adatait, mőszaki paramétereit, felszereltségét, árát, rögzíteni /akár irodában, akár helyszíni szemle alkalmával, földhivatalnál, pénzintézetben/ nyilvántartásba venni, – megbízási szerzıdést megkötni, nyilvántartását vezetni, – információt győjteni, értelmezni, – saját /vállalaton belüli/ információs/nyilvántartási rendszert mőködtetni, – alkalmazni a tanult gyakorlati módszereket, – lehetséges piaci partnereket megkeresni, együttmőködési stratégiát kidolgozni, – a hatóságokkal, érdekképviseleti szervekkel kapcsolatot tartani, – a megbízóit folyamatosan, korrekt módon tájékoztatni, – szerzıdéskötést elıkészíteni, a szükséges iratokat beszerezni, – információkat nyújtani a lehetséges pénzügyi konstrukciókról, megoldásokról, – ismertetni a fizetési feltételeket,

– adó,- és illetékfizetési kötelezettségrıl tájékoztatást nyújtani, – földhivatali bejegyzésrıl tájékoztatást nyújtani, szükség szerint eljárni, – számlázással kapcsolatos feladatokat elvégezni Az ingatlanok adásvételének közvetítése esetén legyen képes: – teljesíteni az értékesítési megbízásokat – – rendelésfelvétel – kereslet-kínálat áttekintése – az ingatlan vételárának kialakítása – kapcsolattartás /piaci partnerekkel, hatóságokkal, érdekképviselettel/ – pénzügyi konstrukciók, fizetési feltételek, illeték megállapítása, – szerzıdés elıkészítése, számlázás – teljesíteni a vásárlási megbízásokat – – rendelésfelvétel – kereslet-kínálat áttekintése, megbízó tájékoztatása, – az ingatlan vételárának kialakítása – kapcsolattartás /hatóságokkal, piaci partnerekkel, érdekképviselettel/ – pénzügyi tájékoztatás – fizetési feltételekrıl, illetékrıl – szerzıdés elıkészítése, számlázás – teljesíteni az ingatlantulajdonosok cseréjére vonatkozó megbízásokat – rendelésfelvétel – kereslet-kínálat áttekintése – a megbízó tájékoztatása – partnerek felkutatása – csereingatlanok értékarányainak megállapítása – kapcsolattartás /hatóságokkal, érdekképviseletekkel – pénzügyi konstrukciókról, fizetési feltételekrıl, illetékrıl tájékoztatás – szerzıdés elıkészítése, számlázás – teljesíteni a forgalmi értékbecslés elkészítésére vonatkozó megbízásokat – – a település jellemzıinek számbavétele /fekvése, nagysága, szerepe/ – az ingatlan településen belüli fekvésének megállapítása – az ingatlan mőszaki paramétereinek, életkorának megállapítása – az ingatlan felszereltségének megállapítása – az ingatlan lakottságának megállapítása – az ingatlan helyszíni fotó, videó készítése – tájékozódás a földhivatalnál, pénzintézetnél, mőszaki osztálynál – az ingatlanról összegyőjtött információk alapján a forgalmi érték megállapítása – a forgalmi értékbecslés érvényességi idıpontjának megállapítása – számlázás – teljesíteni a bérletnek bérlettel, vagy a bérletnek tulajdonnal való cseréjére vonatkozó megbízásokat – – rendelésfelvétel – adatbázis áttekintése – ügyfelek tájékoztatása – partnerek felkutatása – csereingatlanok értékarányainak megállapítása – kapcsolatfelvétel /hatóságokkal, érdekképviseletekkel – pénzügyi,- fizetési konstrukciókról való tájékoztatás – szerzıdéskötés elıkészítése, számlázás

– alkalmazni a tevékenységéhez kapcsolódó mőszaki ismereteket – – alapfokú mőszaki ismeretek – szerkezetismeretek – háttérismeretek a forgalmi értékbecsléshez /építmény fıcsoportok, OTÉK, Étv., infrastruktúra, rendezési terv, építéshatósági eljárások – alkalmazni a tevékenységhez kapcsolódó gazdasági ismereteket – – nemzetgazdaság, piacgazdaság általános fogalmai, összefüggései és folyamata, a vállalkozás alapfogalmai, funkció- alapvetı pénzügyi, számviteli és adózási ismeretek – ingatlanpiaci ismeretek – hitel és támogatási rendszer /központi és helyi támogatások, hitelezési rendszerek/ – számviteli törvény, az ingatlan-nyilvántartásokkal kapcsolatos rendelkezések – módszerek és technikák a forgalmi értékbecsléshez, elméleti háttér és gyakorlati megoldások – számlázás – alkalmazni a tevékenységhez kapcsolódó gyakorlati-technikai ismereteket – üzleti arculat kialakítása – értékesítés, vásárlás és csere esetén megbízási szerzıdés készítése – pénzügyi konstrukciók – fizetési feltételek – nyilvántartások vezetése – ingatlan-nyilvántartási bejegyzésekkel kapcsolatos eljárások – rendelésfelvétel bonyolítása – kereslet-kínálat áttekintése – az ingatlan vételárának kialakítása – piaci partnerek felkutatásának módszerei – a piaci partnerekkel, hatóságokkal, érdekképviseletekkel történı kapcsolattartás formái – értékbecsléshez szükséges információk beszerzése /mőszaki osztály, önkormányzat/ – helyszínrajzok készítése – számítógépes adatbázis kialakítása – szóbeli, írásbeli kommunikáció megvalósítása, alkalmazása – alkalmazni a tevékenységéhez kapcsolódó jogi ismereteket – – ingatlanközvetítıi tevékenység szabályai – az ingatlannal kapcsolatos jogi alapismeretek /az ingatlan fogalmi köre: ingatlan, lakás, helyiség, vegyes ingatlan, telek, telek és felépítmény, osztatlan közös tulajdon, tulajdoni formák közötti különbség/ – közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás szabályai /általános szabályok, földhivatali eljárás, jogorvoslati rendszer/ – az ingatlan-nyilvántartás szabályai /összefüggése az állami és polgári joggal/ – polgári jogi ismeretek /szerzıdések, tulajdon fogalma, formái – a közvetítés elvállalásával kapcsolatos szerzıdések – lakások és helyiségek bérletérıl és elidegenítésükrıl szóló jogszabályok ismerete – társasági jogi ismeretek /törvény ismerete, építıközösségbıl és törvényi kötelezés alapján létrejötte/

– a földtulajdon rendszere /termıföld, szövetkezeti tulajdon, kezelıi jogok/ A szakember legyen képes – – megalapozott szakmai véleményt adni arról, hogy a megrendelı igénye teljesíthetı-e, annak milyen lehetıségei és módszerei vannak – a megrendelı érdekeinek figyelembevételével ellátni feladatát – folyamatosan és korrekt módon tájékoztatni ügyfeleit – megfelelı viselkedési normákat alkalmazni az ingatlanpiac szereplıivel /ügyfelekkel, hatóságokkal, pénzintézetekkel, piaci partnerekkel – alkalmazni a kapcsolattartás módjait – a megszerzett kommunikációs ismereteket alkalmazni, tovább fejleszteni – vezetési-szervezési ismereteket alkalmazni – folyamatában figyelni a szakmai követelmények változásait – eljárni az európai ingatlanszakma etikai követelményei szerint – a rábízott üzleti /ügyfélköri/ titok megırzésére Tárgyi feltételek Az ingatlanközvetítıi iroda helyének kiválasztásánál körültekintıen kell eljárni. Méretét, helyét és berendezését, tárgyi eszközeit a szolgáltatásunknak megfelelıen válasszuk ki. Új iroda esetén nagyon fontos az elérhetıség, megközelíthetıség, /mind személygépkocsi, mind gyalogos forgalmat tekintve/ hiszen ügyfélkörünket ez által tudjuk kialakítani. Megfelelı piackutatással, marketing tevékenységgel szolgáltatásainkat, ingatlanjainkat a piac naprakész helyzetének követésével realizálhatjuk. A folyamatosan növekvı versenyhelyzet szükségessé teszi, hogy megfelelı szakembergárda, jó reklámpolitika, megfelelı tárgyalási készség mellett célszerő, praktikus iroda és tárgyi felszerelés álljon rendelkezésre. Az iroda tudatosan kialakított arculatának, vagyis annak az egységes képnek, amely ügyfélkörünkben, üzleti partnereinkben a vállalkozásról kialakul nagy szerepe, van. A vállalkozás arculatát meghatározza: – az elnevezés /fantázianév, vagy mozaik szó/ – az értékesítéshez kapcsolódó szolgáltatások köre, színvonala – az irodai dolgozók megjelenése, ruházata, hangvétele, stílusa – az iroda külsı képe – a portál – kialakítása – az iroda színvilága, berendezése, az elhelyezett dekoráció, az értékesítés módja Ügyfélváró kialakításával elkerülhetjük, hogy ügyfeleink bizalmas beszélgetése illetéktelen fülekbe jusson. Nyugodt munkatér kialakítása lehetıvé teszi a munkatársak biztonságos, hatékony munkavégzésének elısegítését. Tárgyaló helyiség létesítésével megbeszélések, piaci partnerek, üzleti tárgyalások helyszíneit tudjuk biztosítani. Szociális blokkok kiépítése /mind a dolgozók, mind, pedig az ügyfelek számára/elengedhetetlen feltétele az iroda megnyitásának. A jellemzı portál kialakítása egyfajta arculatot is tükröz, mely információt nyújt a tevékenységrıl, az ott dolgozók igényességérıl, ízlésvilágáról. Legtöbb helyen a portál reklámtevékenységet, hirdetési felületet is biztosít.

Az irodai tevékenység tárgyi feltételeihez tartozik, hogy állandó elérhetı telefonvonal/fax álljon rendelkezésre. Szakmai könyvek, segédanyagok, számítógépes programok a munkánkat elısegítı eszközök, mely lehetıvé teszik a széleskörő információszerzést, további szakmai fejlıdést biztosítanak. Mérıeszköz, diktafon, fényképezıgép, videó kamera nélkülözhetetlen tárgyi eszközök a helyszíni felmérések korrekt dokumentálására. Az ügyfél által átadott dokumentációk másolásához fénymásoló gép beszerzése célszerő. A szolgáltatások és az ingatlanok hirdetéseinek elhelyezéséhez a település különbözı pontjain megfelelı hirdetıfelületek felállítására is szükség van. /Engedélyköteles!/ Az ügyletek gyors lebonyolítását és az ügyfelek megfelelı helyszínekre való szállítását megkönnyíti egy gépjármő. Sok esetben szükségünk lehet arra, hogy ne csak szöveget, hanem bármilyen grafikát, képet, rajzot másolni tudjunk, erre a legalkalmasabb a lapolvasó készülék, vagyis scanner. A számítógép által elıállított rajzok megjelenítésére, tervek, mőszaki rajzok készítésére szolgál a rajzgép, mellyel vonalakból álló ábrák rajzolhatók. A számítógép Adatbázisok, nyilvántartások, helyszínrajzok, értékelési szakvélemény elkészítéséhez, tárolásához, elengedhetetlen a mai versenyképes munkavégzés szempontjából. A modern irodai munka leghatékonyabb eszköze. Gyors feldolgozási lehetıséget biztosít, pontosabbá, javíthatóbbá tehetı a vele végzett munka, könnyen visszakereshetıek a jegyzetek, nagy mennyiségő tároló kapacitással rendelkezik, anyagfeldolgozást tesz lehetıvé. Az iroda munka felhasználási területe általában: – a szövegszerkesztés – a számítógépes szövegszerkesztı programok alkalmazása nagyon sok elınnyel jár az írógépes szöveg elıállítással szemben, az esetek többségében kényelmesebb és célszerőbb. Egy szövegszerkesztıvel készített programot eltárolhatunk késıbbre, s bıvítését, javítását is a teljes anyag újragépelése nélkül megtehetjük. Az így elkészített anyagot esztétikus formára alakíthatjuk, és tetszıleges példányban kinyomtathatjuk. Majdnem mindegyik program képes automatikus elválasztást, helyesírás-ellenırzést, automatikus oldalszámozást végezni, betőtípusokat és kiemeléseket használni, illetve a már korábban begépelt dokumentumokból is képes átvenni szövegrészleteket. – az adatok tárolása, feldolgozása – az elkészített anyagot, letöltött adatot háttértárolókra menthetjük egy esetleges késıbbi felhasználás céljára. – táblázatkezelés – olyan kétdimenziós adatfeldolgozási folyamat, amelyben az adatokat sorokban és oszlopokban írjuk fel, ezért többnyire számolt adatokat tartalmazó feladatok megoldására célszerő használni. – iratok nyilvántartása, iktatása – fényképek tárolása – helyszíni adatgyőjtés során felvett fényképek megırzése, – információgyőjtés – e-mail – diagramok, grafikák készítése

– számlázások, könyvelések – megbízási szerzıdések készítése – sablonszerzıdés módosítása az ügyfél igényei alapján – adatbázis összeállítása – helyszínrajzok elkészítése – elektronikus levelezés – a számítógépes hálózatok nyújtotta lehetıségek közt kiemelkedı helyet foglal el. Elınye a hagyományos levélküldéssel és fax-szal szemben, hogy olcsóbb és igen gyors, a levél elküldését követıen a címzett azonnal el is olvashatja. Az üzenetküldı programok beállíthatók úgy, hogy a levél elolvasásának megtörténtjérıl visszajelzést kapjunk. Hátránya, hogy elektronikus levelet csak annak küldhetünk, aki rendelkezik e-mail címmel és velünk azonos, vagy összekapcsolt hálózaton van. Szolgáltatásaink és ingatlanjaink széles körő hirdetéséhez, információk begyőjtéséhez szükség van a világméretekben összekapcsolt hálózatok rendszerének, az internetnek kiépítésére. Ez egy nyilvános és globális kommunikációs hálózat, amelyen az információ majdnem korlátlan mennyiségben és áttekinthetetlen formában található meg. A világ bármely pontján lévı adatot vele úgy kezelhetjük, mintha az a saját gépünkön volna, csak egy kicsit lassabban érhetjük el.

A számítógéppel elıállított szöveges vagy grafikus információk papíron történı megjelenítésére szolgál a nyomtató. Számítógépes rendszert, illetve az azon tárolt adatokat – akár eszmei, akár anyagi értékben véve nagyon sokat érnek – ezért igen sok veszély fenyegeti. /meghibásodás, sérülések, áramszünet, illetéktelenek hozzáférése, vírusok – melyek az adatokat megsemmisítik, használhatatlanná teszik./ Nagyon fontos a megfelelı adatbiztonság, adatvédelem kiépítése. Az adatbiztonság az adatok jogosulatlan megszerzése, módosítása és tönkretétele ellen tett olyan eljárások, szabályok, mőszaki és szervezési intézkedések együttes rendszere, melynek célja az informatikai rendszerek és rendszerelemek mőködésének biztosításán keresztül az ezekben tárolt adatok biztonságának megteremtése. Az informatikai biztonság alatt valamely informatikai rendszer azon állapota értendı, amelyben a kockázatokat a fenyegetı tényezık alapján elfogadható intézkedésekkel elviselhetı mértékőre csökkentik. Adatvédelem – az adatok kezelésével kapcsolatos törvényi szintő jogi szabályozás formája során az érintett személyek jogi védelmére és a kezelésnél felmerülı eljárások jogszerőségére vonatkozik. Az adatvédelmi törvény – a közérdekő adatok nyilvánosságáról és a személyes adatok védelmérıl a 2003-ban módosított 1992. évi LXIII. törvény rendelkezik, amely – a Magyar Köztársaság Alkotmányában foglaltakkal összhangban – a személyes adatok védelmét, valamint közérdekő adatok megismeréséhez való jog érvényesülését szolgáló alapvetı szabályokról szól. E törvény célja, annak biztosítása, hogy – ha e törvényben meghatározott jogszabály kivételt nem tesz – személyes adatával mindenki maga rendelkezzen.

E törvényben foglaltaktól eltérni csak akkor lehet, ha ezt a törvény kifejezetten megengedi, és a megengedett kivételt csak meghatározott adatfajtára és adatkezelıre együttesen lehet megállapítani. /pl. a pénzmosási törvény./ Az adatvédelem a számítógépes hálózatokban is nagyon fontos, mivel a gépek rendszere összekapcsolt, meg kell oldani a nagyobb mennyiségő információ biztonságos tárolásának és elérésének lehetıségét is. A számítógép-alkalmazóknak erıs fejfájást okoznak a mind nagyobb számban megjelenı vírusok. Ha a gépünkön csak garantáltan eredeti, gyári programokat használunk, más számítógépekkel sem programlemezeken, sem modemen keresztül nem tartunk kapcsolatot, akkor talán garantálható a vírusmentesség. Ha a teljesen legális program használata mellett egy fertızött lemezt helyezünk a gépbe, máris elvesztettünk minden védekezési lehetıséget. Ezért elengedhetetlen, a lehetıleg minél újabb és rendszeresen frissített víruskeresı és irtó programokat futtatni, melyek segítségével kivédhetjük, illetve megsemmisíthetjük a vírust. A legtöbb problémát a vírusokon és meghibásodáson kívül a jogosulatlan hozzáférés okozza, hiszen a felhasználó nem csupán egy gépet, hanem több gépbıl álló rendszert használ. E hozzáférési lehetıséggel szándékosan, vagy akár véletlenül nagy kárt okozhat. Igen fontos tehát a felhasználói jogok szigorú meghatározása, alkalmazása és ellenırzése, a rendszeres vírusellenırzés. Az adatvédelem másik fontos részét a biztonságos tárolás megvalósítása, vagyis az adatmentési eljárás képezi. Gondoskodni kell arról, hogy a fontosabb adatok még egy winchester hiba esetén se vesszenek el. Ennek egyik módja a rendszeres archiválás /adatmentés/ cserélhetı merevlemezre, esetleg floppyra. A másik lehetıség a tükrözés, amikor is az adatokat két háttértárolón duplán tároljuk, így bármelyik meghibásodik, az adatok a másikról visszaállíthatók. Bizalmas adatok kezelése – minden gazdálkodó szervezetnél keletkeznek olyan adatok, információk, amelyekrıl idegen személyeknek nem kell tudomást szerezniük. /pl. ügyfelek adatai, üzleti és forgalmi adatok, nyilvántartások, belsı használatra szánt iratok. Az iroda vezetıjének feladata gondoskodni arról, hogy olyan információk, amelyek alkalmasak piaci elınyök megszerzésére, vagy ügyfeleik személyiségi jogainak megsértésére – sem maga, sem pedig beosztottjai által ne kerülhessenek ki. Ezért ezen adatok biztonsága érdekében életbe kell léptetni egy olyan átfogó intézkedést, mely szabályozza és minden olyan dologra kiterjed, amelynek köze lehet a tárolt vagy feldolgozott információkhoz. Infrastruktúrához kapcsolódó szabályozások – ide tartozik a számítógép helyiségének használatával kapcsolatosan a belépés rendje, a géptermek adatbiztonsági elıírásai, az áramellátás szolgáltatási rendje, a tároló helyiségekre vonatkozó elıírások, adatbiztonsági intézkedések, a kezelési elıírások, a központi gépekre vonatkozó elıírások, az adatátviteli vezetékek védelme, szükséghelyzet kezelése. Adathordozókhoz kapcsolódó szabályozások – floppyk, mágnesszalagok használatának rendje, munkamásolatok készítése és tárolási rendje, az adathordozók nyilvántartási, raktározási, hozzájutási, tárolási, archiválási, selejtezési rendje. Dokumentumokhoz kapcsolódó szabályozások – rendszerleírások, kezelési, tárolási, a rendszerprogram dokumentációkezelési, tárolás rendje, a felhasználói dokumentációk kezelési, tárolási rendje, a számítógéppel készített iratok nyilvántartási rendje, a szerzıdésben megjelenı adatbiztonsági intézkedések és a fenti iratok selejtezési rendje.

Szoftverekhez kapcsolódó szabályozások – rendszerprogramok bevezetésének, használatának rendje, az alkalmazói programok bevezetésének rendje, elıírások a vírusellenırzési mechanizmusokra, a vírus észlelésével kapcsolatos elıírások és programtervezési elıírások. Adatokhoz kapcsolódó szabályozások – saját dolgozókról vezetett nyilvántartási elıírások, az egyéb személyekrıl vezetett nyilvántartási,- adatbeviteli,- adatfeldolgozási,adatszolgáltatási, – adatkiadmányozási,- adattitkosítási illetve adatpótlási elıírások tartoznak ide. Kommunikációhoz kapcsolódó szabályozásokhoz – az adatfogadási,- adattovábbítási elıírások, a minısített adatok továbbításának rendje, a kommunikáció-ellenırzési elıírások és az adatzsilipelési elıírások tartoznak. Személyekhez kapcsolódó szabályozások – az üzemeltetésben résztvevık adatbiztonsági feladatai, kötelességei /üzemeltetı személyek, rendszergazda/ karbantartó személyzet viselkedési szabályai és az ırzı személyzet kötelességei.

Üzleti tárgyalás, kommunikáció: A kommunikáció az emberi élet egyik legmeghatározóbb területe, céljaink elérését, sikerességünket, elismertségünket, kapcsolataink minıségét döntıen meghatározza kommunikációs készségünk. A közéleti és az üzleti életben résztvevı emberek számára szinte létkérdés, hogy helyesen alkalmazzák a gyakorlatban. A kommunikáció leggyakoribb formája a szóbeli és írásos kommunikáció, de gyakorta ide soroljuk még a nem verbális kommunikációt, melynek fıbb csatornái: – mimikai kommunikáció – öröm, meglepetés, félelem, szomorúság, harag, undor, érdeklıdés – tekinteti kommunikáció – észlelést jelent, többnyire öntudatlan – kifejezhet agressziót, vonzalmat, közömbösséget – vokális kommunikáció – a beszédben szerepe van a hangnemnek, dallamnak, hanghordozásnak, hangsúlynak, akcentusnak – mozgásos kommunikáció – gesztus, testtartás, térközszabályozás Az üzleti kommunikáció során törekedni kell a kölcsönösségre és a saját érdekek mellett kiemelt figyelmet kell fordítani a partner igényeire, érdekeire. Kommunikációs üzeneteinket jelentısen befolyásolhatja az empatikus és toleráns tárgyalási stílus, valamint kellı tudatossággal és felelısséggel felépített tárgyalási stratégia. Az üzleti kommunikációnak mindig határozott célja van, s ezt fontos elıre megfogalmazni, tisztázni. Egy tartósabb üzleti kapcsolat során kivétel nélkül mindig kiderül a partnerek megbízhatósága, szavahihetısége, ezért igen nagy szerepet kap az idıtényezı, mivel becsapni, átverni a partnert csak rövidtávon lehet. A hatékony kommunikáció fı elemei: – megfigyelés – figyeljük meg, hogy mi történik az adott helyzetben, mi az, amit valóban mondanak, mondani szeretnének. Megfigyeléseinkhez úgy kell megnyitni önmagunkat, hogy abban nyoma se legyen bírálatnak, minısítésnek – érzések kifejezése – amelynek során visszajelezzük a másik fél számára a beszélgetések során kialakult elégedettségünket, félelmeinket, érzéseinket – saját szükségleteink közlése – aminek alapján valóra válhat a kölcsönösség, így mindkét fél valódi szükségletei kielégülhetnek.

Az üzleti kommunikáció egy cég vagy szervezet kifelé vagy befelé irányuló információcseréjét jelenti, amely folyhat üzleti partnerekkel, média képviselıkkel, cégen belüli munkatársakkal. Az üzleti kommunikációnak számtalan megnyilvánulási formája van, de általában írásban vagy szóban zajlik. A szóbeli üzleti kommunikáció leggyakoribb fajtái: – beszélgetés – minden helyzetben célirányos, ezért fontos végiggondolni, hogy milyen irányban szeretnénk haladni. Célja lehet kölcsönös tájékozódás vagy tájékoztatás, egy probléma megbeszélése, közös feladat átbeszélése – tárgyalás – kötöttebb forma mint a beszélgetés, célja, hogy a kérdéses ügyben megegyezésre jussanak. Ha nézetkülönbség, érdekkülönbség zavarja meg az együttmőködést, akkor a meggyızés eszközét kell bevetni, vagyis tudatos érzelmi,- értelmi,- akarati ráhatással kell a partner véleményét megváltoztatni. – prezentáció/elıdadás – a közéleti és az üzleti élet leggyakoribb mőfaja. Ez lehet cég, termék vagy projekt bemutató. Az elıadásra érdemes elıre és írásban felkészülni, hogy gondolatmenete logikus legyen. – vita – egy felvetett kérdés, téma, probléma megbeszélése – hozzászólás – véleményünk, állásfoglalásunk megfogalmazása, készülni sem igazán lehet rá, mert a hallottak alapján kell nagyon rövid idın belül véleményt formálni. Fontos, hogy rövid, tömör, lényegre törı, logikus legyen, saját sérelmeink helyett a közösség érdekét tartsa szem elıtt. – felszólalás – elıre megtervezett, elıkészített, hosszabb mondanivaló. Témáját az üzleti tárgyalás, szakmai megbeszélés határozza meg, ezért e mőfaj megkívánja az érintett témában való jártasságot, szakmai ismeretet. – telefonbeszélgetés – idıben korlátozott, ezért mielıtt telefonbeszélgetésbe fogunk, gondoljuk végig mondandónkat. Kiemelten fontos a tömörség, a határozott témakifejtés, az érthetı fogalmazás. Fontos a bemutatkozás, a köszönés, akár a hívó,- akár a hívott fél szempontjából. A bemutatkozás után a hívó félnek illik megkérdezni, hogy a hívott fél tud-e szakítani párt percet a beszélgetésre. Ezt követıen röviden, világosan jelezni kell a hívás célját. – alkalmi,- üzleti, – ünnepi beszéd – is gyakori az üzleti életben, általában esemény, évforduló alkalmával elıadott, hosszabb terjedelmő, emelkedett hangulatú és stílusú szónoki megnyilvánulás. Mindennapjaink tárgyalások sorozatából áll, az üzleti világban a sikeresség titka, hogy megfelelı színvonalon vagyunk-e képesek tárgyalni. A tárgyalási folyamatot célszerő szakaszokra osztani: – elsı lépésként készüljünk fel a tárgyalásra – alapvetı feltétel a célok kitőzése, átgondolása, alapos felkészülés – második lépésként dolgozzuk ki a stratégiát – az elıkészítés fontos része az átfogó, lehetıleg mindenre kiterjedı stratégia, taktika kialakítása és stílus /együttmőködı, engedékeny, kompromisszumkeresı, irányító, elkerülı/ kérdésének meghatározása – harmadik lépés a tárgyalás megkezdése – a hangvétele meghatározó – negyedik lépés a megegyezés építése – információszerzés, érvelések, álláspontok tesztelése, idızítések

– ötödik lépés – alkudozás – engedmények szerzése és nyújtása – elmozdulás a holtpontról – elıre lépés a megegyezés felé – hatodik lépés a tárgyalás lezárása – egyezség megfogalmazása – végrehajtás biztosítása – tapasztalatok áttekintése -mit tennénk másként a következı alkalommal Az üzlet bonyolult élethelyzetei sokféle írásos megnyilatkoztatást igényelnek és tesznek lehetıvé. Az írás azzal, hogy maradandóvá teszi a közlést, fokozott felelısséget ró írójára. Formai követelményei szabályozottak, ezeket fontos tiszteletben tartani. Leggyakrabban szereplı mőfajok: – üzleti levél – formai követelményei kultúránként változnak, eltérık lehetnek, ezért, ha idegen nyelven írunk levelet, feltétlen tájékozódjunk az adott nyelv, a terület szokásairól, mert akár sértı is lehet figyelmen kívül hagyni az elvárásokat. A levél elkészítésekor többek között vegyük figyelembe: – a papír minıségét, a külalak tükrözi a cégarculatot – a nyelvi sablonok segíthetik a közérthetıséget, de személytelenné is tehetik levelünket – a túl bonyolult, többszörösen összetett mondatok zavarják az érthetıséget, türelmetlenné tehetik az olvasót – fontos a pontos címzés, név, hivatali beosztás hibátlan megjelölése – csak a hibátlan levél teljes értékő, a gépelési, helyesírási, tartalmi hibák hiteltelenné teszik a megírtakat – a levél végi aláírás lehetıleg eredeti legyen, rossz hatást kelt a másolt, bélyegzıvel sokszorosított aláírás – a levél hangvétele udvarias legyen, a befejezés ne legyen túl bizalmaskodó, hanem pozitív gondolatokat ébresszen – Emlékeztetı vagy feljegyzés – röviden tájékoztassa a munkatársakat a fontosabb eseményekrıl, döntésekrıl, kérés vagy utasítás jelleggel – Jegyzıkönyv – a megbeszélés, a tanácskozás, értekezlet rövid, hiteles rögzítése, mely tartalmazza – a tárgyalás helyét, idejét – a résztvevık nevét, a hiányzók távolmaradásának indokát – a megbeszélés vezetıjének és a jegyzıkönyv készítıjének nevét – az elhangzott javaslatokat, hozzászólásokat, véleményeket, határozatokat – a javasolt intézkedéseket, azok végrehajtásáért felelıs személyek nevét – aláírásokat /vezetı, tisztségviselı, hitelesítı/ – Cégismertetı – az utóbbi idık felerısödött versenye miatt fontos, hogy a piacon minél szélesebb körben váljék ismertté egy cég tevékenysége, kínálata, melyet cégismertetıben lehet közreadni. Változatai: – reklámok /médiákban/ – internetes honlap – hirdetés – szórólap – portfolió – Önéletrajz – jelentkezni lehet vele álláspályázatokra. Az elmúlt idıszakok elvárásaihoz képest lerövidült. Régen egészen részletes adatokat kért,

ma viszonylag kevés személyes adatot igényel. Fontos, hogy terjedelme ne haladja meg a két gépelt oldalt, kivéve, ha speciális, elıre nyomtatott formában kér adatszolgáltatást /pl. un. EU-s önéletrajz/ Elemei: – név – születési hely, év – levelezési cím – iskolai végzettség, szakmai,- alapképesítések – speciális ismeretek, adottságok – a korábbi és a jelenlegi munkahely felsorolása évszámok megjelölésével – a nem szakmát érintı egyéb képesítések /jogosítvány, számítógépes ismeretek/ – nyelvismeret, nyelvvizsga – szakmai tevékenység, elismerések, tagsági pozíciók szakmai szervezetekben, találmányok, újítások – tanulmányok, publikációk – tervek, igények

Az ingatlanközvetítık díjazása Az ingatlanközvetítık szerzıdés alapján dolgoznak, tevékenységük szabadáras. A megbízási díj általában kétféle lehet, – a megbízott tevékenységével arányos – a díjat a megbízott akkor kapja meg, ha a rábízott ügy ellátása során kifejti az elvárható gondos és szakszerő tevékenységet. Ilyenkor a díj nincs összefüggésben a megbízó által megcélzott gazdasági eredmény bekövetkezésével. A díj összegét is a megbízott által kifejtett szükséges tevékenység mennyisége, minısége alapján határozzák meg a felek, illetıleg vita esetén így állapítja meg a bíróság. – jutalékos rendszerő – díjazás a piaci megbízásoknak, így szorosan vett közvetítıi tevékenységnek a jellemzıje. A díj a közvetítı részére akkor jár, ha munkájának eredményeként a megbízó a szerzıdést meg is kötötte. A díj összege, pedig a megkötött szerzıdés tárgyának – az ingatlannak – az értékéhez igazodik, tehát a vételár százalékában szokták megállapítani. Az ország különbözı régióiban az ingatlanközvetítésnek egymástól eltérı módszerei, díjazása és szemlélete, lehetısége, vevıköre lehet. Vannak területek, ahol a turisztikai látványosságok, a természet, van, ahol az ipar, máshol a demográfiai viszonyok változtatják az ingatlanközvetítés módszereit. Az ország azon területein, ahol alacsonyak az ingatlanok árai, csekély az ingatlan mozgás, ott az ingatlanközvetítınek egy-egy ügylet létrehozásán lényegesen többet kell dolgoznia – kevesebb díjazásért, /pl. Somogy megye/ mint ahol kialakult egy erıs keresleti piac, ami elısegítheti a közvetítı munkáját és az érte járó díjazását /pl. Balaton vidéke, Duna-kanyar, Sopron és környéke, Budapest egyes részei. A díjkötés mai gyakorlatára nézve egységes, kialakult módszerrıl nem beszélhetünk. A minıség, az elhelyezkedés, a nyújtott szolgáltatás függvényében eltérı is lehet, de a szervezetek és a kialakult gyakorlat ajánlása alapján vannak elfogadható, irányadó díjtételek a hazai piacon is. Pl.

– ingatlan értékesítése – /területfüggıen/ – az értékesítési ár átlagosan 3-4 %-a – ingatlanok vétele és felkutatása – vásárlási ár átlag 3 – 4 %-a – ingatlanok bérbeadása – általában 1 havi bérleti díj, de egyéni megállapodás tárgya is lehet – ingatlanok bérbe vételének keresése esetén – egyéni megállapodás, de hasonló lehet a bérbeadási díj feltételeivel – sikerdíj – a megbízó által kitőzött, szerzıdésben meghatározott, kizárólag a meghatározott eladási ár feletti, sikeres teljesítésért járó díj – regisztrálási díj – mértéke nem szabályozott, hazánkban nem igen érvényesíthetı, de alkalmazása csökkenti a felelıtlen megbízói magatartást. Mivel a közvetítı díjazása nem tevékenység arányos, hanem jutalékos rendszerő így a megbízó nem csökkentheti a díjat azon alapon, hogy a közvetítı kevés munkát fejtett ki, mert a díj a gazdasági esemény létrejöttéhez – az adásvételi ügylethez – kapcsolódik. A szorosan vett ingatlanközvetítıi tevékenység többféle szolgáltatásból áll. A megbízás alapján létrehozandó szerzıdés tárgya határozza meg tehát a közvetítıi tevékenység jellegét. Az adásvételi,- bérleti,- csereszerzıdés bármilyen rendeltetéső ingatlan lehet. A felek között létrejövı szerzıdés tartalma aszerint változik, hogy a megbízó milyen irányú megbízással fordul a közvetítıhöz. A közvetítı jogi kötelezettséget arra vállal, hogy a szerzıdési alkalom felkutatása /vevı,ingatlan/ és a szerzıdés megkötésére való elıkészítése érdekében, elvárható és szakszerő tevékenységet fejt ki. A megbízó a közvetítıi díj feltételeinek meghatározásával ösztönzi ıt erre s így a szerzıdı felek érdekközösségbe lépnek egymással, ugyanis, ha a szerzıdés nem jön létre, úgy a díj sem jár az ingatlanközvetítı részére. Nem terjed ki a kötelezettsége a közvetítınek a kiválasztott fél magatartásáért, vagyis a közvetítı nem felel a megbízójával szemben azért, hogy a harmadik személy – a kiválasztott fél kötelezettségeit teljesítse. Az eladó kötelezettsége közé tartozik többek közt adásvétel esetén, hogy a vevıt biztosítsa az ingatlan tulajdonjogának akadálytalan megszerzésérıl, hogy a vevıt más személynek az ingatlanra vonatkozó esetleges jogai ne korlátozzák. /pl. nincsenek a megvenni szándékozott ingatlanra a nyilvántartásba be nem jegyzett jogok, tények, kötelezettségek, melyekrıl esetleg nem tájékoztatta a vevıt./ Fontos kötelezettsége az eladónak, hogy az ingatlan használati szempontból megfeleljen rendeltetésének, az adásvételi szerzıdés követelményeinek. Ezekért az eladónak kell felelısséget vállalni mind jogi,- mind az ingatlan állapotának szempontjából. Az ingatlanközvetítınek az ügylet lebonyolítása során szakszerően és elvárható gondoskodással kell eljárnia. Tájékoztatásul kérje be az ingatlan tulajdoni lapját, s minden olyan okiratot, mely az ingatlanra vonatkozik és az esetlegesen az eladási értékét is befolyásolhatják. Az ingatlan ügylettel foglalkozó közvetítı a helyszínelés alkalmával gyızıdjön meg az ingatlan elhelyezkedésérıl, paramétereirıl, mőszaki állapotáról, környezetérıl, az ingatlan jogtisztaságáról, s a vételár igényrıl. Kérjen személyes információt az eladótól, hogy közvetlenül tudja tájékoztatni az érdeklıdıket az ingatlan tényleges tulajdonságairól. Fel kell hívni az eladó figyelmét, a szavatossági és tájékoztatási kötelezettségé- re, melyért İ felel. Az eladó közléseinek valódiságáról már a vevınek kell meggyızıdnie.

Az ingatlanközvetítık megbízási szerzıdései Az ingatlanközvetítı által létrehozandó megbízási szerzıdés célja lehet címszolgáltatás, szerzıdés elıkészítésével kapcsolatos ügyintézés, iratbeszerzés, az ingatlan értékének meghatározása. A megbízási szerzıdés nincs írásos formához kötve, mégis célszerő a szóbeli megállapodás vagy csupán ráutaló magatartás helyett a késıbbi vitákat elkerülendı – írásban rögzíteni a megbízó ezen kívánalmait. Az ingatlanközvetítınek a megbízási szerzıdés tartalmát a megbízó érdekeinek figyelembe vételével kell megfogalmaznia. Annak tükrében, hogy mire terjed ki a megbízás a megbízási szerzıdés szövege, változik. Ingatlanok értékesítésére kötött megbízási szerzıdés esetében célszerő, minden olyan adatot feljegyezni, melyek információként szolgálhatnak az érdeklıdık részére. l./ A megbízó adatai /az adatszolgáltatás ezen része az érdeklıdık felé csak részben publikus/ 2./ Az ingatlan adatai: – elhelyezkedése /címe, helyrajzi száma/ – besorolási övezet /belterület, külterület/ – rendeltetése /lakás, családi ház, gazdasági épület, ipari létesítmény/ – tulajdoni jellege /kizárólagos tulajdona-e az ingatlan a megbízónak vagy résztulajdonos, állami, szövetkezeti,- társasházi ingatlan/ – az ingatlan szintszáma – nagysága /felépítmény, – hozzátartozó földterület mérete/ – a tulajdoni lapon található jogok, tények, kötelezettségek 3./ Az ingatlan mőszaki állapota – célszerő egy külön összeállított paraméterekkel bíró mőszaki adatlap segítségével helyszíni bejáráskor feljegyezni a található állapotot, részben a megbízó által közölt információk, mőszaki dokumentációk, részben a helyszíni észrevételek alapján /az ott látottakról fényképek készítése a megbízó elızetes hozzájárulásával ajánlott/! 4./ Az ingatlan lakottságára vonatkozó információk 5./ Az eladó által elvárt vételár igény és minimum érték, amiért az ingatlan eladása megtörténhet. 6./ A vételár fizetésének és az ingatlan átadásának lehetıségei, módja. 7./ A felek jogai és kötelezettségei: a megbízó és a megbízott fél kölcsönös megállapodását rögzíti. /a szerzıdés érvényességi ideje, az ingatlan hirdetése, a megbízási szerzıdés megszüntetése, nem teljesítésre vonatkozó megállapodások/ 8./ Megbízási díj fizetése /jutalék/ – feltételei, módja, formája 9./ Dátum és a szerzıdı felek aláírásai. Vételi megbízási szerzıdésben a vevınek a vásárlásra vonatkozó instrukcióit kell megfogalmazni. 1. A vásárló fél adatai /név, cím, elérhetıség/ 2. A keresendı ingatlan paraméterei: – település, besorolási övezet – elhelyezkedés – az ingatlan jellege /lakás, egyéb nem lakás célú ingatlan/ – nagysága /földterület, felépítmény alapterülete/

– az ingatlan mőszaki állapota – új építéső,- felújított,- felújítandó – szintek száma – emelet – szobák száma – egyéb lakóegységek szükségessége – helyiségek kapcsolata – tájolás – panoráma – parkolási lehetıség – infrastruktúra – egyéb igények 3./ Vételár igénnyel kapcsolatos megállapodás – minimum – maximum összeg megjelölésével 4./ Fizetés idıpontja, módja, feltételei 5./ Az ingatlan átadás – átvételével kapcsolatos megállapodás 6./ A megbízási szerzıdésben szereplı felek jogai és kötelezettségei: – mind az ingatlanközvetítı, mind, pedig a megbízó megállapodását rögzíti. /a szerzıdés érvényességi ideje, az ingatlan keresése, bemutatása, a megbízás megszüntetése, felmondás lehetısége, nem teljesítésre vonatkozó szankciók – mindkét részre -/ 7./ Teljesítésdíj fizetés /jutalék/ feltételei. /pl. a kitőzött határidın belüli teljesítésért jár csak a jutalék, vagy csak a kívánalmaknak megfelelı ingatlan felkutatása esetén/ 8./ Dátum, aláírás Vételi megbízás teljesítése esetén a közvetítınek a megbízó érdekeit szolgálva egy másik leendı szerzıdı féllel gyakran alkuszként kell eljárnia, mivel ebben az esetben pártatlanul mindként fél érdekeit képviseli, fıleg, ha mindkét féllel kötött megbízási szerzıdés értelmében jár számára a közvetítıi díj. Ez azonban függ attól, hogy az a fél, aki elıbb adta a megbízást, nem zárta-e ki, hogy a közvetítı egy harmadik személytıl is elfogadhasson erre irányuló megbízást.

Ingatlanok cseréjére kötött megbízási szerzıdés esetében a cserére felajánlott ingatlan teljes körő adatait fel kell venni – ugyanúgy, mint az értékesíteni kívánt ingatlanok esetében – valamint rögzíteni kell, a megbízó csereingatlannal kapcsolatos igényeit. Ki kell térnie a megbízási szerzıdésnek, hogy a település mely részén, milyen típusú, nagyságrendő, – szobaszámú, milyen komfortfokozatú ingatlant szeretne, illetve a csereérték összegére. Fontos rögzíteni, hogy a cserére mikor kerülhet sor. Minden, a megbízó számára fontos adat, információ a megbízási szerzıdés tartalmát kell, hogy képezze. Sikeres teljesítés esetén az ajánlott díjazás értelmében a magasabb értékő ingatlan után jár a jutalék a szerzıdésben megállapodott értékben, esetenként a cserepartnerek arányában megosztva. A közvetítıi megbízás megszőnik – ha – a megbízás tárgytalanná válik – ha a megbízó felmondja a megbízási szerzıdést /ebben az esetben a megbízási

jogviszony alatti idıszakra esı, számlával igazolható, egyedi kívánalmak esetén felmerülı külön költségeit esetenként a közvetítı érvényesítheti a megbízóval szemben/ – a megbízási szerzıdésben szereplı bármelyik fél halála esetén – a megbízó elveszti cselekvıképességét vagy a megbízott cselekvıképtelenné válik – az ingatlanközvetítı visszamondja a megbízást – amennyiben a megbízó súlyos szerzıdésszegésre adott okot, vagy a megbízási szerzıdés végrehajtása jogszabályba ütközne, illetve élet,- vagyonbiztonság veszélyeztetéséhez vezetne. Az ingatlanközvetítık számára az érvényben lévı jogszabályok nem írják elı a különbözı nyilvántartások vezetését, de a követhetıség érdekében célszerő a megkötött megbízási szerzıdésekrıl nyilvántartást vezetni. A különbözı adatok /a megbízás sorszáma, kelte, ténye, az ingatlan adatai, az eladás, vétel, csere megtörténtének idıpontja, adatai, értéke, a befolyt jutalék összege, a kifizetés idıpontja, valamint az esetleges hatósági intézkedések ténye/ alapján az ingatlanközvetítı számára az elmaradt jutalék iránti igénye is könnyebben nyomon követhetı. A nyilvántartást célszerő az áttekinthetıség érdekében tevékenységi kör csoportjaira bontva elvégezni. /vétel, csere, eladás, értékbecslés/

Ingatlanszakmai szervezetek A megfelelı minıség, a szakmai felelısség biztosítására szükség van az ingatlanpiacon dolgozók országos együttmőködésére és összefogására a hazai piacvédelem és az etikus magatartás, a szabályok betartására és betartatására, a szakma becsülete és a szolgáltatás érdekében – megfelelı szakmai szervezetre. A szakmai szervezetek már tagságuk kiválasztásánál követelményeket támaszthatnak a jelentkezık felé. Megkövetelve többek közt a mőködéshez szükséges elıírt szakmai végzettséget, megfelelı ingatlanközvetítıi iroda valamint a tárgyi feltételek, felszerelések meglétét. A tagsági viszony feltétele a szervezeten belül kialakított etikai normák betartása a szakma tisztaságának védelme érdekében, mely ügyfélbiztonságot, és minıség biztonságot eredményez. A tagok folyamatos szakmai képzésekben részesülnek, tagjait minısíthetik, a szakmában kimagasló eredményeket elért kollégákat elismerésben részesíthetik. Az etikai szabályzatot megsértık ellen a szervezet etikai bizottsága fegyelmi eljárást indíthat, melyet páratlan létszámú bizottság dönt el és a döntést a szervezet vezetısége elé terjeszti jóváhagyásra. Súlyos esetben a döntés akár kizárással is végzıdhet. A szervezetek jelentıs elınye, hogy a törvények és szakmai követelmények figyelését közösen ellenırzik, a szabályokat kielemzik, értelmezik és tagjaikat errıl rendszeresen tájékoztatják. A szervezeti tagság elınyei: – érdekvédelem – a szervezetek által kínált lehetıségek kihasználása /ISO minısítés, szakmai felelısségbiztosítás, kedvezményes tanfolyami,- kiállítási,- konferenciai részvételi lehetıségek, számítógépes munkaprogramok, hirdetések használata, jogsegély/

– fényképes igazolvány, szakmai védjegy /fogyasztói szempontból elıny/ – naprakész szakmai információk, ismeretek bıvítése, továbbképzések – adatbázisok, levelezılisták – új rendeletek, törvények megismerése és értelmezése – etikai vétségek elbírálása és szankcionálása – a szakmával kapcsolatos problémák, buktatók fórumszerő megvitatása és az egyéni tapasztalatok átadása – új munkatársi és baráti kapcsolat bıvítése A szervezet feladatai: – céljaik elérése érdekében szervezi, koordinálja tagságát – szakmai javaslataival elısegíti az államigazgatási szervek munkáját, hatást gyakorol a jogalkotókra – szakirányú társadalmi szervezetekkel közösen együttmőködnek a szakma érdekében – szekcióülések, szabadidıs programok szervezésével elısegítik a tagjaik együttmőködését – együttmőködés az EU szakmai szervezeteivel /TEGoVA, RICS/ A szervezetek hatásköre kizárólag a szervezet tagjaira érvényes, nincs szankcionálási lehetısége a szervezeten kívüli kollégákra, s e tény felveti a szabályozott, egyéni tagságon alapuló ingatlan kamara szükségességét. Ingatlanos szervezetek: Magyar Ingatlan Tanács – Ingatlanos Szakmai Szervezetek Szövetsége: – Ingatlangazdálkodók Egyesülete /IGE/ – MIT tag – Ingatlanosok Magyarországi Érdekképviseleti Egyesülete /IME/ – MIT tag – Lakásbérlık és lakók Országos Egyesülete /LABE/ – MIT tag – Lakásszövetkezetek és Társasházak Érdekképviseleti Szakmai Szövetsége /LATESZ/ – MIT tag – Magyar Ingatlanközvetítık Szövetsége /MIOSZ/ – MIT tag – Magyar Ingatlangazdálkodók Szövetsége /MIGSZ/- MIT tag – Magyar Lakásépítık Országos Szövetsége – /MALOSZ/ – Miskolci Ingatlanközvetítık Szövetsége /MIKSZ/ – MIT tag – Társasházi Közös Képviselık Egyesülete /TKKE/ – MIT tag – Székesfehérvári Ingatlan Kezelési Egyesület – Kiskun Ingatlan Akadémia További mőködı szervezetek: – Magyar Társasházkezelık Országos Szakmai Szövetsége – Magyar Kereskedelmi és Ipar Kamara /MKIK/ – szakmai és területi tagozatok – Magyar Ingatlanszövetség /MAISZ/ – Társasház és Ingatlankezelı Vállalkozások Szakmai Szövetsége /TIVOSZ/ – RICS hazai tagozata – Társasházkezelık civil szervezetek vidéki jegyzéssel-Veszprém, Tiszaújváros A szervezeteken kívüli mőködés hátránya: – szakmai érdekképviselet teljes hiánya – az esetleges szakmai továbbképzésekrıl – tájékozatlanság miatt történı lemaradás – tanfolyamok, oktatás kedvezmények nélküli költségviselése

– szakmai tájékozatlanság, rendeletekrıl nem kellı idıben történı tájékozottság, hiányos vagy helytelen értelmezések – a csoportos szervezetek által kínált lehetıségektıl való elesés – elszigetelıdés – a mai ingatlanpiaci helyzetben magányosan – hatékonyan már dolgozni nem igen lehet – szakmai ajánlások hiányában a munkadíjak helytelen kiválasztása – védetlenség idegen csoportok /pl. maffia tevékenység/ ellen

Az ingatlanpiac sajátosságai Az ingatlanpiac jelentısen különbözik más piaci szegmenstıl. – nincs központi piac – az ügyletek különbözı helyszínen mennek végbe, függ az ingatlan elhelyezkedésétıl, típusától, a vétel a befektetés illetve az ingatlan fejlesztés területétıl, piacától. – információhiány – a központi piac hiányának következménye. A legtöbb ügylet esetében – még ha az eladási ár nyilvános is, nem teljes az információ minden esetben ingatlanról, /pl. mőszaki állapotáról, az eladó – vevı közti speciális kapcsolat, a bérleti feltétek, a vásárlás,- bérlet pénzügyi tranzakcióinak teljes körő elemzésének feltételei stb./ – stabil kínálat – A tulajdonos eladókat, bérlıket elınybe helyezi az a tény, hogy a föld, mint a tulajdonjog, bérleti jog tárgya nem pótolható, nem állítható elı újra – tehát adott – ezáltal az ingatlanpiac stabilitása biztosított. /Egyes helyeken, körzetben a rendezési terv lehetıvé teszi ennek megnövekedését/ – komplexitás – az ingatlanpiac finanszírozása nagy pénzek mozgatását teszi szükségessé, a tranzakciókban több üzlettárs vesz részt /vevı, eladó/, akiknek az érdekeik egymástól eltérıek lehetnek, így a meg növekedett idıtartam jelentıs többletpénz mozgást eredményez. – eltérı érdekek – a homogén áruk piacához viszonyítva az ingatlanpiac a hozzá kapcsolódó számos érdekeltséggel, joggal rendelkezik.

II. FOGALMAK, MEGHATÁROZÁSOK Az ingatlanközvetítık, értékbecslık által használatos fogalmak, meghatározások Akadálymentes: az épített környezet akkor, ha annak kényelmes biztonságos, önálló használata minden ember számára biztosított, ideértve azokat az egészségkárosodott egyéneket vagy embercsoportokat is, akiknek ehhez speciális létesítményekre, eszközökre, illetve mőszaki megoldásokra van szükség Alagsori helyiség, helyiségcsoport: melynek a padlófelülete bárhol legfeljebb 0,7 m-rel kerül a terepcsatlakozás alá Alapterület: helyiség vagy tér teljes járófelületének területe. Állagmegóvás, karbantartás: meglévı építmény, építményrész, önálló rendeltetési egység, helyiség kármegelızése, kárelhárítása érdekében végzett, az eredeti állagának visszaállítását szolgáló építési-szerelési munka. Állóeszköz: a vagyonértékelés egyik lehetséges tárgya az állóeszköz. Ebbe a körbe tartoznak a telkek, földterületek, az épületek, az építmények, gépek, berendezések és a jármővek is. A számvitelben – hasonló jelentéssel – a befektetett tárgyi eszközök megnevezés használatos. Általános rendezési terv: A beépítés módját, a település belterületének határvonalát általános rendezési tervben rögzítik. Szövegesen és grafikusan határozzák meg az építmények elhelyezési módját, homlokzat,- tetı kialakítást, párkánymagasságot, beépítési % – ot, beépíthetı szintek számát, földszinten elhelyezhetı üzleteket, tereprendezést, növényzet,melléképület elhelyezését. Amortizáció: állóeszközök értékcsökkenését fejezi ki. Átalakítás: meglévı építmény, építményrész, önálló rendeltetési egység, helyiség alaprajzi elrendezésének, vagy külsı megjelenésének, illetıleg használati módjának megváltoztatása érdekében végzett, az építmény térfogatát nem növelı építési munka. Áthajtó: az építményen átvezetı, jármőközlekedésre szolgáló tér. Átjáró: az építményen átvezetı, személyi közlekedésre szolgáló tér Átlagos belmagasság: a helyiség hasznos alapterületéhez tartozó térfogatnak és a hasznos alapterületnek a hányadosa. Avulás: értékbecslésnél használatos, az állóeszköz halmozott, pénzben vagy százalékban kifejezett értékcsökkenését jelenti. Az avulás oka az idı múlása miatti kopás, elhasználódás, értékvesztés. Nemcsak kizárólag mőszaki, hanem gazdasági, erkölcsi és megváltozott piaci tényezık is befolyásolják. Belmagasság: a padló és a mennyezet közötti függı távolság Belsı fekvéső helyiség: homlokzati nyílászáró nélküli helyiség. Belsı hımérséklet: A helyiségek rendeltetésszerő használatához szükséges belsı hımérsékletrıl megfelelı főtı,- hőtı berendezéssel kell gondoskodni. A tartózkodási zóna mértékadó része padlófelülettıl mérve: – jellemzıen álló helyzető tevékenység céljára szolgáló helyiségben 1,0 m – jellemzıen ülı tevékenység céljára szolgáló helyiségben, valamint csecsemık, gyermekek, fekvıbetegek tartózkodására szolgáló térben 0,5 m. Belterület: határvonalát a helyi önkormányzati rendelet határozza meg. /lakó,- üdülı,intézmény,- ipari,- raktár,- zöld terület/ Beépített térfogat: az épület külsı határoló felületei által bezárt térfogat, melynek alsó határoló síkja a pincei, alagsori vagy földszinti padlószint. Építési költség meghatározásához, forgalmi értékeléshez alkalmazható. Beépítési százalék: telkekre jellemzı mérıszám. Az épületek földszinti bruttó alapterületi összegének és telek területének hányadosa.

Befektetés: egy beruházási program azon, rendszerint kezdeti része, amely kiadásának eredményeként válik mőködıképessé a projekt. Benapozás: Az ingatlan legalább egy helyisége napfény által megvilágított legyen. A helyhez kötött munkahelyet, a csecsemık és gyermekek nevelı-oktató helyiségeit, melyeket zavaró napfény besugárzás érhet, árnyékolóval kell ellátni. Bérbeadható terület: a nettó összes területnek azon része, amelyért a bérlı a tényleges bérleti díjat fizeti. A hozadéki értékelés során, mint bérleti díjbevétel és az üzemeltetési költség vetítési alapja alkalmazandó. Biológiai aktivitásérték: egy adott terülten a jellemzı növényzetnek a település ökológiai állapotára és az emberek egészségi állapotára kifejezett hatását mutató érték. Biztonsági felvonó: Az épület füstmentes lépcsıházához vagy tőzgátló elıteréhez vagy a szabad térhez kapcsolódó, az épülettőz alatt is mőködtethetı felvonó. Biztonságos használhatóság: biztonságosan használható az építmény vagy annak része, ha a rendeltetésszerő használókat nem veszélyezteti állékonysági, tőzvédelmi, egészségvédelmi vagy más szempontból nem megfelelı építményrész, szerkezet, berendezés, építési anyag, sem az építményben folytatott tevékenység, illetve annak hatása. Bruttó alapterület: az épület által a telekbıl lefedett terület. A beépítési mutató meghatározásához alkalmazandó. Bruttó érték: a számvitelben használatos fogalom, az állóeszköz nyilvántartásban a bekerüléskor a könyv szerinti értéket jelenti. Bruttó összes terület: az épület szintenként meghatározott területeinek összege, a külsı körítıfalak külsı síkján mérve, minden építményszintre összegezve. Az építési költség meghatározására alkalmazandó. Bıvítés: meglévı építmény beépített térfogatának vízszintes és/vagy függıleges irányú növelése érdekében végzett építési munka /toldaléképítés, tetıtér beépítés, emeletráépítés. Cash flow: pénzfolyam – idıpontokhoz kötött ki,- és befizetések összessége. Általában egy – egy beruházás vagy vállalkozás pénzmozgásának ábrázolására, rendszerezésére, bemutatására használják. Egy pénzfolyamhoz különbözı, jellemzı mutatószámok tartoznak, mint jelenérték, belsı megtérülési ráta vagy a megtérülési idı. CE jelölés: az Európai Unió által alkalmazott megfelelıségi jelölés A sorház, láncház, áttriumház győjtı meghatározása: építési telkenként egy önálló rendeltetési egységet /pl. lakás vagy üdülıegységet/ magába foglaló, egymástól független épületszerkezetekkel és vezetékekkel megvalósított önálló épületek zártsorú beépítéssel csoportosan elhelyezett együttese. Elıkert: az építési teleknek a közterület vagy a magánút felöli határvonala /homlokvonala/ és az e felé meghatározott építési határvonala /elıkerti határvonal/, illetıleg az oldalkertje/i/ között fekvı rész. Elılépcsı: az építmény bejáratához csatlakozó szabadlépcsı. Erkély: az épület homlokzati síkjából kiálló, szerkezetileg konzolos vagy függesztett kialakítású, a mögötte lévı helyiséghez csatlakozó külsı tartózkodó tér. Emeletráépítés: meglévı épület épületmagasítással járó függıleges irányú bıvítése új építményszint létesítése érdekében. Emeletszinti helyiség, helyiségcsoport: amelynek padlófelülete a földszinti helyiség, helyiségcsoport fölött van. Égéstermék-elvezetı: füstcsatorna és a kémény /beleértve a zárt kéményrendszereket is. Élettartam: az egyes eszközökre jellemzı mérıszám. Beszélhetünk mőszaki élettartamról, gazdaságosan hátralévı élettartamról. Különbséget kell tenni a normatív és egyedi eszközökre vonatkozó élettartamok között, ez utóbbit sajátos környezeti tényezık alakítják ki. Építési célú termék: minden olyan anyag, szerkezet, berendezés, amelyet azért állítanak elı, hogy építményekbe beépítsék, illetve építési tevékenység céljára alkalmazzák.

Építési határvonal: a telek elıkertjét, oldalkertjét és hátsókertjét meghatározó vonalak. Épített környezet: a környezettudatos építési munka eredményeként létrehozott, illetve elhatárolt épített /mesterséges/ része, amely elsıdlegesen az egyén és a közösségi lét feltételeinek megteremtését szolgálja. Építési hely /telek beépíthetı része/: az építési teleknek az elı,- oldal- és hátsó kerti építési határvonalai által körülhatárolt területrésze, amelyen – a védıtávolságok megtartásával – az övezeti elıírások szerinti telekbeépítettség mértékéig az épület/ek/ elhelyezhetı/k/. Építési telek: az építésügyi szabályoknak és a településrendezési tervnek megfelelıen kialakított, építmény elhelyezésére szolgáló földrészlet /egyedi,- tömb telek/ Építési tilalom: meghatározott idıre / 5 vagy 10 év/ szóló tilalom Építési övezet: a beépítésre szánt /beépített/ területek terület-felhasználási egységein belüli egyes területrészeken a felhasználás és az építés feltételeit és módját meghatározó besorolás. Építési vonal: az építési helyen belül vagy annak határvonalán a helyi építési szabályzatban vagy a szabályozási tervben meghatározott olyan vonal/ak/, amely/ek/re az épületet – homlokzattal és a homlokzati határfal külsı síkjával- a telek homlokvonala vagy más határvonala felé kötelezıen helyezni kell. Építészeti érték: az épített környezet minden olyan tárgyi és szellemi /építésztörténeti, építımővészeti, mőszaki-tudományos/ építészeti minıséggel rendelkezı alkotásokban megjelenı értéke, amelyben a mindenkori társadalom – ezen belül a helyi közösségek – identitása és alkotóképessége fejezıdik ki. Építészeti örökség: az épített környezet maradandó építészeti értéket is képviselı elemeinek /építmény, épületegyüttes, táj-és kertépítészeti alkotás/ összessége – annak minden beépített alkotórészével, tartozékával és berendezésével együtt. Építmény: olyan ingatlan jellegő ideiglenes, vagy végleges mőszaki alkotás /épület, mőtárgy/ amely a talajjal való egybeépítés /alapozás/ révén jöhet létre és a talajtól eltávolítva eredeti rendeltetésének megfelelı használatra alkalmatlanná válik. Huzamosabb emberi tartózkodásra nem alkalmas. /közmővek, utak, vasutak, hidak, föld alatti mőtárgyak, gátak./ Építménymagasság /”H”/: az építmény valamennyi, a telek beépítettségének meghatározásánál figyelembe veendı építmény-kontúrvonalára állított függıleges síkra vetített homlokzati vetületi-felület összegének /F/ valamennyi, e vetületi-felület vízszintesen mért hosszának összegével /L/ való osztásából /F/L/ eredı érték. Építményszint: az építménynek mindazon járószintje, amelyen meghatározott rendeltetés céljára helyiség, helyiségcsoport /pl. pinceszint, alagsori, földszinti, emeletszinti/ van, vagy létesül. Építıipari Mőszaki Engedély /ÉME/: olyan – építıipari mőszaki engedély szerinti – egyedi, mőszaki követelmény rendszer, melyet újfajta égési célú termékek, és mőszaki megoldások esetében kell alkalmazni. Épület: olyan ingatlan – felépítmény, /emberi kéz által létrehozott mőszaki alkotás/ mely huzamosabb emberi tartózkodásra alkalmas. Ilyen a lakó,- üzleti,- irodaépületek/ Értékbecslés: vagyontárgyak értékeinek meghatározására vonatkozó tevékenység Értékcsökkenés: a számvitelben amortizáció, a vagyonértékelésben az avulás a megfelelı fogalom. Lényege az idı múlása miatti értékváltozás, leggyakrabban az értékvesztés. Értékelési szakvélemény: az értékbecslı munkájának eredményét összefoglaló tanúsítvány, meghatározott tartalmi elemekkel. Értékbecslı: az a személy vagy szervezet, aki megfelelı jogosultsággal, különbözı vagyontárgyak értékelését végzi.

Értékmódosító tényezık: a forgalmi érték megállapítása során az összehasonlító adatokból kiindulva a vizsgált eszköz az összehasonlítás bázisától egyes tulajdonságaiban eltér. Azok a tulajdonságok, amelyek az érték alakulását lényegesen befolyásolják, az értékmódosító tényezık. Fagyhatár /mértékadó/: a terepcsatlakozástól mért azon talajmélység, ahol már a talaj biztonsággal nem fagy át. Fajhı: az a hımennyiség, amely a vizsgált anyag 1 kg-nyi mennyiségének 1 fokkal való felmelegítéséhez szükséges. A fajhı befolyásolja az anyagok hıszigetelı képességét. Felújítás: meglévı építmény, építményrész, önálló rendeltetési egység, helyiség eredeti használhatóságának, üzembiztonságának biztosítása érdekében végzett építésiszerelési munka. Felvonulási épület: az építmény/ek/ kivitelezése célját szolgáló, annak befejezéséig fennmaradó épület. Folyosó: önálló rendeltetési egységek, helyiségek megközelítésére szolgáló közös használatú terek. Forgalmi érték: a forgalmi értékelés módszerével megállapított vagyonérték Forgalmi értékelés: Eszközök értékeinek megállapítására használatos, ajánlatos módszer. Alapelve az összehasonlítás, az eddigi, hasonló és megtörtént ügyletek, adásvételek során kialakult árakat kell összehasonlítani és ezekbıl következtetni a vizsgált eszköz értékére, figyelembe véve az eltéréseket. Forgalomképesség: /Ptk. szerint: „forgalomképesek azok a dolgok, amelyek a polgári jog forgalmi tárgyai lehetnek, forgalomképtelenek, pedig azok, amelyek ki vannak ebbıl zárva. Vannak viszont korlátozottan forgalomképes tárgyak, amelyek tulajdonjoga kivételesen átruházható.” Földterület: az ingatlan természetes összetevıje, általánosabb megnevezése – telek Fızıhelyiség: az önálló rendeltetési egység rendeltetése szempontjából meghatározó /mellékhelyiségnek nem minısülı/ helyisége. Földszinti helyiség, helyiségcsoport: amelynek padlófelülete sehol nem kerül a csatlakozó terepszint alá. Hanghatás: a hang rezgés útján terjed. A közvetítı anyag szerint megkülönböztetünk léghangot, /a levegı közvetíti: pl. beszéd, utcai zaj, rádió/ és testhangot /szilárd test közvetíti / általában együtt fordulnak elı. Hasznos alapterület: az alapterületnek azon része, amelyen a belmagasság legalább 1,9 m /a fogalom nem vonatkozik a terek használhatóságára/ Hátsókert: az építési telek hátsó telekhatára és az e felé meghatározott építési vonala /hátsókerti határvonal/, illetıleg az oldalkertje/i/ között fekvı része. Házas ingatlan: önálló telekkel rendelkezı, általában kisebb épület, pl. családi ház, villaépület szokásos megnevezése. Helyi építési szabályzat: az építés rendjét a helyi sajátosságoknak megfelelıen megállapítható és biztosító települési önkormányzati rendelet. Helyiség: a rendeltetésének megfelelıen minden irányból körülzárt, tartózkodásra alkalmas tér. Helyreállítás /újjáépítés/: sérült, nem teljes egészében tönkrement építmény, építményrész, az eredetihez hasonló állapotának visszaállítása érdekében végzett építési munka. Homlokzat: az építménynek a terepcsatlakozás felett látható része. Hıkiegyenlítıdés: különbözı hımérséklető testek között hıkiegyenlítıdés indul meg. A melegebb test hıt ad át a hidegebb testnek és ezzel hıveszteséget szenved. A hı terjedhet – vezetéssel – egymással érintkezı különbözı hıfokú testek között. A hıt a testek mozdulatlan anyagrészecskéi adják át egymásnak – áramlással – terjed a hı a légnemő és folyékony anyagokban, a felmelegedı

anyagrészecskék kitágulnak, fajsúlyuk csökken, felszállnak és áramlás közben hidegebb környezetnek vezetéssel adják át a hıt – sugárzással – terjed a hı egymással nem érintkezı, esetleg egymástól távol levı testek között, ha köztük a hısugarakat átbocsátó közeg van. Hımennyiség: A mennyiség értéke a kalória. 1 kilógramm-kalória /kcal/ az a hımennyiség, amely 1 kg + 14, 5 fokos hımérséklető víz hıfokát 1 fokkal emeli. Hıszigetelı képesség: az anyagok hıvezetı képességével ellentétes tulajdonság Hıtároló képesség: az anyagok azon tulajdonsága, hogy felmelegedésük során milyen hımennyiséget vesznek fel, s mennyi ideig tárolják. /pl. a vályog épület fokozatosan adja le, nem hől le olyan hirtelen, mint a vasbetonfal/ Hıvezetı képesség: egyes anyagok részecskéi között a hıterjedés milyen mértékő / 1 óra alatt/ Huzamos tartózkodásra szolgáló helyiség: amelynek tervezett rendeltetésszerő használata általában folyamatosan két órát meghaladó idıigényő, vagy amelyben a használatok közötti szünet idıtartama a két órát nem éri el. /pl. lakószoba, nevelı-oktató helyiség, étterem/ Ikerház: két szomszédos építési telek közös oldalhatárán egymáshoz szerkezetileg független, nyílás nélküli tőzfalakkal csatlakozó két olyan önálló épület, amely külsıleg egy épület képét mutatja. Infrastruktúra: beszélhetünk szőkebb értelemben közmővek, utak, tágabb értelmezésben ellátottság, közlekedés, vásárlási lehetıség, szórakozás, környezeti tényezıket is magába foglaló infrastruktúráról. Állapota, szintje befolyásolja az ingatlanok megítélését, értékét. Ingatlan: fogalma alatt a földfelszín egy meghatározott, rendszerint az ingatlannyilvántartásban önálló egységként kezelt részletét értjük, annak minden alkotórészével és tartozékával együtt. Hétköznapi értelmezésben a földet és az azon lévı felépítményt és mindezek jogi környezetét jelenti. Korszerősítés: meglévı építmény, építményrész, önálló rendeltetési egység, helyiség használati értékének, teljesítıképességének, üzembiztonságának növelése érdekében végzett építési- szerelési munka. Környezetterhelési határérték: jogszabályban /ideértve a helyi építési szabályzatot is/ a terület rendeltetésszerő használhatósága érdekében meghatározott levegı- /por, füst, szag/ víz,- talajszennyezettség, továbbá a zaj,a rezgés,- és a sugárterhelés megengedett felsı határértéke. Környezı terepszínt: a telekhez csatlakozó szomszédos telkek terepszintje. Középfolyosó: olyan zártfolyosó, amelynek mindkét hosszanti oldalát helyiségek, helyiségcsoportok határolják. Középmagas építmény: amelyben a legfelsı építményszínt szintmagassága 13,65 és 30,0 m között van. Közhasználatú építmény: olyan építmény, építményrész: – amely a település, településrész ellátását szolgáló funkciót tartalmaz és – használata nem korlátozott illetve korlátozható /pl. sport, kereskedelmi,kulturális,- mővelıdési,- egészségvédelmi,- biztosítási,- pénzügyi,szolgáltatási célú,- alap,- közép,- felsıfokú oktatási intézmények mindenki által használható részei/, továbbá – használata meghatározott esetekben kötelezı, illetve elkerülhetetlen /pl. igazságszolgáltatás, közigazgatás, ügyészség építményeinek mindenki által használható része, valamint amelyet – a törvény vagy kormányrendelet közhasznúként határoz meg.

Közlekedı: Az építmény fıbejárata és valamennyi önálló rendeltetési egységének /pl. lakásnak/ bejárata, illetve az ezek közötti közlekedı területek. Közmőpótló: a vezetékes közmőellátást helyettesítı mőtárgy. /pl. kút, szennyvíztároló, aggregátor/ Köztárgy: közterületen, vagy közhasználat céljára átadott területen álló mővészeti,- kegyeleti szobor, emlékmő, díszkút, közlekedésirányítási közvilágítási, hírközlési, postai, kertépítészeti mőtárgy, illetıleg geodéziai jel, utcabútor, önálló reklámhordozó. Közterület: közhasználatra szolgáló minden olyan állami vagy önkormányzati tulajdonban álló földterület, amelyet a rendeltetésének megfelelıen bárki használhat, és az ingatlannyilvántartásban ekként van bejegyezve. Egyéb ingatlanoknak a közhasználat céljára átadott területrésze – az errıl szóló külön szerzıdésben foglaltak keretei között – a közterületre vonatkozó rendelkezéseket kell alkalmazni. Közterület rendeltetése különösen: a közlekedés biztosítása /utak, terek/, a pihenıhely és emlékhelyek kialakítása /parkok, köztéri szobrok/, a közmővek elhelyezése. Közvetett természetes megvilágítás: közvetlen természetes megvilágítású helyiségen, helyiségrészen keresztül történı megvilágítás. Közvetlen természetes megvilágítás: közvetlenül a szabadba nyíló bevilágításra szolgáló felületen keresztül történı megvilágítás. Közvetlen természetes szellızés: közvetlenül a szabadba nyíló nyílászárón vagy szellızıkürtın, szellızıcsatornán keresztül történı gravitációs légcsere. Külterület: a település közigazgatási területének belterületnek nem minısülı, elsısorban mezıgazdasági, erdımővelési, illetıleg különleges / bánya, vízmeder, hulladéktelep/ rendeltetéső terület Lakóépület: kizárólag vagy túlnyomórészt lakást tartalmazó épület Légakna: közel azonos légszennyezettségő mellékhelyiségek közvetlen természetes szellızésére szolgáló, épületszerkezetekkel körül határolt, vagy a szomszédos építési telek beépítéséig a telekhatárhoz csatlakozó oldalán nyitott tér. Légudvar: helyiségek közvetlen természetes szellızésére és megvilágítására szolgáló, épületszárnyakkal, határfalakkal körülhatárolt belsı udvar vagy a szomszédos építési telek beépítéséig a telekhatárhoz csatlakozó oldalán nyitott tér. Lépcsı: a lépcsıfokokból álló lépcsıkar/ok/ és a lépcsı pihenı/k/ összefüggı együttese. Lépcsıkar szabad szélessége: a lépcsıkorlátok, illetıleg a korlát és a fal között mért legkisebb vízszintes távolság. Loggia: az épület homlokzati síkján belül maradó, három oldalán fallal lezárt, fedett, külsı tartózkodó tér, mélységi szabad mérete legalább 1,2 m. Magasépítmény: melyben a legfelsı építményszint szintmagassága a 30 m-t meghaladja. Magastetı: olyan tetı, amelynek lejtése 10%-ot meghaladja, és általában tetıteret képez. Megfelelıségi tanúsítvány: olyan dokumentum, amelyben a tanúsító szerv igazolja, hogy az építési célú termék, illetve mőszaki megoldás megfelel a vonatkozó specifikációban /ezen termékre vonatkozó mőszaki követelmény rendszer/ fogalt követelményeknek. Megtérülési idı: gazdasági mutatószám, amely a beruházott összeg és az éves tiszta eredmény hányadosaként értelmezhetı. Melléképítmény: az építési telken, építési területen álló épületek mellett a telek beépített területébe be nem számítóan elhelyezhetı: – közmő-becsatlakozási mőtárgy – közmőpótló mőtárgy – hulladéktároló tartály /legfeljebb 2,0 m belmagassággal/ – kirakatszekrény /legfeljebb 0,4 m-es mélységgel/ – kerti építmény /hinta, csúszda, homokozó, szökıkút, pihenés és játék céljára szolgáló

mőtárgy, a terepszintnél l m-nél nem magasabbra emelkedı lefedés nélküli terasz/ – kerti víz,- és fürdımedence, napkollektor – kerti épített tőzrakóhely – kerti lugas, továbbá lábon álló kerti tetı legfeljebb 20 nm vízszintes felülettel – háztartási célú kemence, húsfüstölı, jégverem, zöldségverem – állatkifutó – trágyatároló, komposztáló – siló, ömlesztett anyag,- folyadék,- gáztároló – kerti szabadlépcsı /tereplépcsı/ és lejtı – szabadon álló és legfeljebb 6,0 m magas szélkerék, antenna oszlop, zászlótartó oszlop. Mellékhelyiség: az önálló rendeltetési egység fıhelyiségeinek rendeltetésszerő használatához szükséges vagy azt kiegészítı, általában közlekedı, tároló, tisztálkodó, üzemeltetési rendeltetéső /pl. főtı,- épületgépészeti, hulladéktartály-tároló/ helyiség, illemhely, teakonyha stb. továbbá a lakás és üdülıegység fızıhelyisége. Mesterséges szellızés: A helyiségek, terek szennyezett levegıjét a tetı fölé kell kivezetni, úgy, hogy friss levegı vétel a lehetı legkevésbé szennyezett legyen. Mezıgazdasági birtoktest: egy mezıgazdasági birtokközponthoz tartozó – attól a közigazgatási egységtıl függetlenül – legfeljebb 20 km-es távolságon belüli, az ingatlan-nyilvántartásban önálló helyrajzi számon bejegyzett és azonos családi mezıgazdasági vállalkozás tagjainak tulajdonában álló termıföldterületek és a mőködéshez szükséges üzemi és lakó építmények elhelyezésére szolgáló kivett földterületek összessége. Mőködés közbeni érték: a piaci érték egyik formája azzal a feltételezéssel, hogy az ingatlan mőködése változatlan, a jelenlegi hasznosítás a leggazdaságosabb és a legjobb. Mőszaki érték: egyes esetekben – felszámolási eljárásoknál, mőködı vállalatok értékelésénél – felmerülhet egy, a körülményektıl, a várható üzleti kilátásoktól független vagyonérték megállapításának szükségessége. Ilyenkor a vagyontárgyak értékét kizárólag a mőszaki állapot, teljesítıképesség alapján határozzák meg. Az így megállapított értékek csak összemérésre alkalmasak, a piaci viszonyokat nem fejezik ki. Mőszaki specifikáció: az Étv. 41.§. /2./ bek. szerinti mőszaki dokumentáció, amely valamely építési célú termékre, építési mőszaki megoldásra vagy eljárásra vonatkozó mőszaki követelményeket rögzítı hazai megfelelıségi igazolás,/ annak írásos megerısítése, hogy az anyagok, szerkezetek és berendezések kielégítik a nemzeti elıírásokban és szabályzatokban, építıipari mőszaki engedélyekben, valamint a mechanikai ellenállás, stabilitás, a tőzbiztonság, a higiéniai, egészség és környezetvédelem, a használati biztonság, a zaj és rezgés elleni védelem, az energiatakarékosság, és hıvédelem követelményeit/ Mőtárgy: mindazon építmény, ami nem minısül épületnek és épület funkciót jellemzıen tartalmaz /út, híd, torony, távközlés, mősorszórás mőszaki létesítményei, gáz, folyadék, ömlesztett anyag tárolására szolgáló és nyomvonalas mőszaki alkotások/ Nettó alapterület: leginkább lakások forgalmi értékelésénél használatos mérıszám, az összes helyiség belsı falsíkok között mért területét jelenti. Nettó összes terület: az épület helyiségeinek a burkolt falsíkoktól mért összes belsı területe. Forgalmi értékeléskor használatos. Nettópótlási költségelvő értékelés: eszközök értékének megállapítására használatos. A vagyontárgy pótlási /újraelıállítási/ költségébıl levonva az avulást, egy lehetséges, a vagyonértékre vonatkozó számot, a nettópótlási költséget kapjuk. Az avulás ugyan tartalmaz piaci okok miatti értékcsökkenést is, ez a módszer, illetve érték nem tekinthetı a piaci érték megközelítésére alkalmasnak. Nyílt piaci érték: Egyfajta idealizált érték, amely azt az árat jelenti, mely összegért egy vagyontárgyban való érdekeltség méltányosan, magánjogi szerzıdés keretében, az értékelés idıpontjában, várhatóan eladható.

Oldalkert: az építési teleknek a szomszédos telekkel közös oldalhatára és az e felé meghatározott építési határvonala /oldalkerti határvonal/ között fekvı része. Önálló rendeltetési egység: helyiség, vagy egymással belsı kapcsolatban álló fı,- és mellékhelyiségek mőszakilag is összetartozó együttese, amelynek a szabadból vagy az épület közös közlekedıjébıl nyíló önálló bejárata van. Meghatározott rendeltetés céljára önmagában alkalmas s függetlenül üzemeltethetı /pl. üzlethelyiség, egy lakás vagy egy szállodaépület/ Önkormányzati /megyei, illetve települési / fıépítészt: a helyi önkormányzat egyes területfejlesztési és területrendezési, valamint e törvényben meghatározott építésügyi feladataival kapcsolatos döntéseit elıkészítı – felsıfokú szakirányú végzettséggel rendelkezı – személy. Önkormányzati területfejlesztési döntés: a települési érdekek érvényre juttatása céljából a település fejlesztésének alapvetı lehetıségeit és irányait meghatározó, a település természeti adottságaira, gazdasági, szociális, egészségügyi és pénzügyi szempontjaira épülı településfejlesztési elhatározás. Övezet: a beépítésre nem szánt területek terület-felhasználási egységein belüli egyes területrészeken a felhasználás és az építés feltételeit és módját meghatározó besorolás. Övezeti terv: a helyi építési szabályzatban megállapított építési övezetek, illetıleg övezetek területi lehatárolását – a település ingatlan-nyilvántartási térképének másolatán – tartalmazó terv, amely a szabályzat mellékletét képezi. Pinceszinti helyiség, helyiségcsoport: amelynek padlófelülete több mint 0,70 m-rel kerül a terepcsatlakozás alá. Portfolió: befektetések választéka Pótlás: az értékelı feltételezi, hogy a vagyontárgy egy másikkal, amely vele csak hasznossági, teljesítıképességi mutatóiban azonos – pótolják. Egyes esetekben, pl. régi kastélyok, középületek, a pótlási és az újraelıállítási költség lényegesen eltérhet. Rendeltetés: az a használati cél, amelyre az építmény az önálló rendletetési egység vagy helyiség létesült. Rendeltetés-módosítás: az építmény üzemelési technológiájának, használati céljának olyan megváltoztatása, amely az állékonyság, a tőzbiztonság, az egészségvédelem, a környezetre gyakorolt hatás, a használati biztonság, az energiafelhasználás, a zaj,- és rezgéskibocsátás tekintetében változást eredményez a megelızı használathoz képest. Rehabilitáció: elavult, de értéket képviselı városrész, tömb felújítása, amely során az úthálózat és az épületállomány erre érdemes elemeinek megtartásával, korszerősítésével, az alkalmatlan épületek, épületrészek elbontásával, esetleg azok új épületekkel történı pótlásával történik az érintett területek értékének a kornak megfelelı színvonalra emelése. Rekonstrukció: zömében elavult városrész olyan korszerősítése, amelynél az épületek nagy része bontásra kerül és szükség szerint az úthálózat és a tömbosztás is, módosul a jelen igényszintnek megfelelı állapot elérése érdekében. Revitalizáció: a különösen értékes, elsısorban sok mőemléki adottsággal rendelkezı elavult, élettelen városrész „újjáélesztése”, a történeti érték megtartásával, minimális kiegészítı, nagyrészt helyreállító beavatkozással. Sajátos építményfajták: többnyire épületnek nem minısülı, közlekedési, hírközlési, közmő, és energiaellátási, vízellátási és vízgazdálkodási, bányamőveléssel, környezetvédelemmel kapcsolatos és atomenergia alkalmazására szolgáló, valamint a honvédelmi és katonai, továbbá nemzetbiztonsági célú, illetve rendeltetéső, sajátos technológiájú építmények /mérnöki létesítmények/ amelyek létesítésekor – az építményekre vonatkozó általános érvényő településrendezési és építési követelményrendszeren túlmenıen – eltérı, vagy sajátos, csak arra a rendeltetéső építményre jellemzı, kiegészítı követelmények megállapítására és kielégítésére van szükség.

Szabad belmagasság: elıírt legkisebb belmagasság, amelybe a határoló faltól vízszintesen mért 0,20 m-es sávon belül, a padlótól mért 1,90 m magasságig beálló épületszerkezet vagy rögzített vezeték figyelmen kívül hagyható. Szabad keresztmetszet, szabad méret: amelybe a világítótest kivételével épületszerkezet, szerelvény vagy más szerkezet nem állhat be. Szabad lépcsı: csapadéktól nem vagy csak részben védett lépcsı. Szabályozási keretterv: az a fıvárosi településrendezési terv, amely a fıváros közigazgatási területének felhasználásával és beépítésével, továbbá a környezet természeti, táji és épített értékeinek, valamint a környezet elemeinek védelmével kapcsolatos általános követelményeket megállapító fıvárosi építési keretszabályzatot térképen, rajzi formában ábrázolja. Szabályozási terv: az a településrendezési terv, amely a település közigazgatási területének felhasználásával és beépítésével, továbbá a környezet természeti, táji és épített értékeinek, valamint a környezet elemeinek védelmével kapcsolatos sajátos helyi követelményeket, jogokat és kötelezettségeket megállapító építési elıírásokat térképen, rajz formájában ábrázolja. Szállító: az építési célú termék elıállítója, forgalomba hozója Szállítói megfelelıségi nyilatkozat: az a dokumentum, amelyben a tanúsító szerv igazolja, hogy az építési célú termék, illetve mőszaki megoldás megfelel a vonatkozó specifikációban /az ezen termékekre vonatkozó mőszaki követelményrendszerben/ fogalt követelményeknek. Szennyvízszikkasztó mőtárgy: szakszerő talaj-abszorpciós csatornapótló létesítmény /oldóakna és drénezett talajszőrı/ Szintkülönbség: két szint vagy építményszint /járó/ felülete közötti függıleges távolság. Szintmagasság /padlószintmagasság/: az építmény fıbejárata – bejárati elılépcsıje – elıtti járda szintje és az épületszint padlófelülete közötti különbség. Szintterület: az épület – egy padlószintjéhez tartozó – épületszerkezetek által elfoglalt területtel növelt alapterület. Szintterület-sőrőség: a beépítésre szánt terület egyes terület-felhasználási egységein elhelyezhetı épületek összes szintterületének és a terület-felhasználási egység területének viszonyszáma. Tartalékfőtés: minden lakás legalább egy lakószobájában, minden olyan helyiségben, ahol folyamatos tartózkodás szükséges szilárd tüzelıanyaggal üzemeltethetı tüzelıberendezés céljára alkalmas, gravitációs üzemő kémény, vagy folyamatosan igénybe vehetı többlet villamos energia biztosítása. Telek: olyan földterület, amelyet az ingatlan-nyilvántartásba önálló helyrajzi számmal bejegyeztek, így nagysága, rendeltetése és egyéb adatai ismertek. Telekcsoport újraosztása: a szomszédos telkek csoportjának összevonása és egyidejőleg a helyi építési szabályzatban és településrendezési tervben meghatározott rendeltetés céljára szolgáló új telekként történı felosztása. Telekegyesítés: az egymással közvetlenül szomszédos telkek egy telekké történı összevonása. Telekfelosztás: a telek új telkekre történı osztása Telekhatárrendezés: az egymással közvetlenül szomszédos telkek közös határvonalának megváltoztatása. Telektömb: a telkek olyan csoportja, amelyet minden oldalról közterület vagy részben más beépítésre szánt terület határol Telek aktív zöldterülete: a telek azon növényzettel borított területe, amelynek talaja szerves /vertikális/ kapcsolatban van az eredeti talajszelvénnyel és így az élıvilág számára potenciális élıhely. Telek beépített területe: a telken álló, a terepcsatlakozáshoz képest 1,0 m-nél magasabbra emelkedı építmények vízszintes síkban mért vetületi területeinek összege.

Telek legnagyobb beépítettsége: a telek beépített területének a telek teljes – nyúlványos telek esetén a teleknyúlvány területével csökkentett – területéhez viszonyított megengedett mértéke. Telekkihasználtság arány: a bruttó összterület és a telek területének %- aránya. Településfejlesztési koncepció: a településrendezési tervet megalapozó, az önkormányzati településfejlesztési döntéseket rendszerbefoglaló, önkormányzati határozattal jóváhagyott dokumentum. Településrendezési terv: a településszerkezeti terv, a szabályozási keretterv és a szabályozási terv Településszerkezeti terv: az a településrendezési terv, amely meghatározza a település alakításának, védelmének lehetıségei és fejlesztési arányait, ennek megfelelıen az egyes területrészek felhasználási módját, a település mőködéséhez szükséges mőszaki infrastruktúra elemeinek a település szerkezetét meghatározó térbeli kialakítását és elrendezését. Terepcsatlakozás: az építmény, az építményrész és a közvetlenül hozzá csatlakozó rendezett terep /járda/ érintkezési vonala. Terepszint alatti építmény: olyan, szerkezetileg önálló építmény, amely földdel fedve is legfeljebb 1,0 m-es magasságig emelkedik ki a környezı /szomszédos/ és a csatlakozó terepszintbıl, és legfeljebb bejárati vagy tereplejtı felöli homlokzatfelülete van és legfeljebb a tereplejtı felöli és az olyan oldalhomlokzati felületrésze kerül a terepszint fölé, amelyhez a terepbevágásban közvetlenül kerti szabadlépcsı vagy lejtı csatlakozik /pl. pince, támfalgarázs/ Területfelhasználási egység: a település igazgatási területének a jellemzı rendeltetés szerint megkülönböztetett területegysége, amely a jellemzı vagy kijelölt településfunkciónak biztosít területet. Tetıfelépítmény: a tetı fölé emelkedı, az épület rendeltetésszerő használatát biztosító épületrész, a kémények, a szellızık és a tetıablakok kivételével. /pl. felvonógépház, lépcsıház tetıkijárata/ Tetıtér: az épület legfelsı építményszintje feletti födém padlófelülete és a magastetı közötti minden irányból épületszerkezettel körülzárt – tér /padlás/. Tetıtér-beépítés: tetıtérben helyiségek/, helyiségcsoport/ok/ vagy önálló rendeltetési egység építésével új építményszint /emeletszint/ létrehozása. Többszintes épület: amelyben a legfelsı építményszint szintmagassága legfeljebb 13,65 m. Tömegtartózkodásra szolgáló építmény: amelyben tömegtartózkodásra szolgáló helyiség, tér van. Tömegtartózkodásra szolgáló helyiség: egyidejőleg 300 személynél nagyobb befogadóképességő helyiség. Tömör kerítés: olyan kerítés, melynek a kerítés síkjára merıleges átláthatósága 50 %-nál nagyobb mértékben korlátozott. Tőzfal: az épültnek – általában a teleknek a szomszédos telekkel közös telekhatárán álló – olyan nyílás nélküli határfala, amelynek tőzállósági határértéke megfelel a tőzvédelmi elıírás követelményeinek, és amely a tetıhéjazat fölé emelkedik. Újfajta építési célú termék: az olyan termékek, amely korábban hazai építészeti-mőszaki tervezési, építıipari kivitelezési gyakorlatban még nem alkalmaztak, Továbbá melyre nincs rájuk vonatkozó hazai mőszaki specifikáció. Újraelıállítási érték: az az elképzelt összes költség, amely ahhoz szükséges, hogy az értékelt vagyontárgy új állapotban, üzemképesen, jelenlegi helyén mőködhessen. Ingatlanok nem kizárólag a kivitelezés, hanem ide számítanak a tervezıi, szakértıi díjak, adók, illetékek, organizációs és pénzügyi költségek is. Úszótelek: a tömbtelkek területén külön tulajdonban álló épület részére kialakított földrészlet.

Üzemeltetési költség: Egy projekt mőködése, mőködtetése érdekében idırıl-idıre felmerülı kiadás. Üzleti érték: mőködı vállalkozás várható tiszta jövedelmébıl levezett, a jelenérték számítás szabályai szerint kiszámított értéke. Meghatározása alapelvekben a hozadéki érték számításához hasonlít. Vegyes rendeltetéső épület: amelyben az egyes önálló rendeltetési egységek biztonsági feltételrendszere egymástól eltérı. Vagyonértékő jog: bizonyos, például az ingatlanhoz kapcsolódó jogok a piacon megjelenhetnek, gazdát cserélhetnek, ár,- és értékviszonyai alakulnak ki. Ilyen, az ingatlanokhoz kapcsolódó vagyonértékő jog a bérleti,- kezelı jog, haszonélvezeti jog, melynek értékelése gyakori feladat. Vagyontárgy: ide tartoznak az eszközökön kívül egy mőködı vállalkozás szellemi terméke, vagyonértékő joga is, bármi, aminek most vagy a jövıben ára, vagyonértéke lesz. Mértékegységek – összefüggések 1 zoll /hüvelyk, 1”/ = 2,634 cm 1 négyzetméter = 0,2780 négyszögöl L négyszögöl = 3,5966 négyzetméter L kataszteri hold /kh/ = 5754,64 négyzetméter = 1600 négyszögöl, = 0,5754 hektár /ha/ 1 hektár /ha/ = 10.000 négyzetméter = 1,738 katasztrális hold /kh/ 1 magyar hold = 1200 négyszögöl = 0,4316 hektár /ha/ 1 ár /a/ = 100 négyzetméter

III. ÉPÍTÉSÜGYI IGAZGATÁSI ISMERETEK 1997. évi LXXVIII. törvény az épített környezet alakításáról és védelmérıl Az Országgyőlés az épített környezet alakításával és védelmével kapcsolatos alapvetı követelményekrıl, eszközökrıl, jogokról és kötelezettségekrıl, továbbá ezekkel kapcsolatos feladatokról, hatáskörökrıl és hatósági jogkörökrıl a Magyar Köztársaság Alkotmányának 70/D. §-ának /2. bekezdése/, illetve a környezet védelmének általános szabályairól szóló 1995. évi LIII. törvény alapján alkotta meg. A törvényben szereplı általános követelmények Az épített környezet alakítását és védelmét – a jogszabályokkal összhangban álló településrendezési és építészeti-mőszaki tervek alapján, – a jogszabályokban elıírt építészeti, mőszaki, biztonsági, egészségügyi, rendeltetési és használati, továbbá környezet,- és természetvédelmi követelményekkel összhangban, – humánus környezetre és az esztétikus kialakításra tekintettel, valamint a résztvevık –építtetık, tervezık és kivitelezık – együttmőködésével kell megvalósítani. A törvény hatálya az épített környezet alakítása és védelme keretében – a települések területeinek rendezése – a településrendezés tervezésére, – az épületek, mőtárgyak, építési munkák, és építési tevékenységek építési elıírásainak kialakítására – az építmények mőszaki tervezésére, és kivitelezésére – az építési termékek, anyagok, szerkezetek, berendezések és módszerek minıségi követelményeinek kialakítására, – az építészeti örökség védelmére – a települések zöldfelületével kapcsolatos munkákra – az épített környezet emberhez méltó és esztétikus kialakítására – a mőszaki fejlesztésre,- az eredményeinek alkalmazására – a felsoroltakra vonatkozó szabályok megállapítására, alkalmazásuk ellenırzésére és érvényre juttatására. Ezen tevékenységek összessége az építésügy. Az épített környezet alakítása és védelme során a közérdekő intézkedéseket és döntéseket megelızıen, illetıleg azok végrehajtása során biztosítani kell a nyilvánosságot és a közösség ellenırzésének lehetıségét az e törvényben és más jogszabályokban meghatározott módon. Gondoskodni kell az érdekelt állampolgárok, szervezetek megfelelı tájékoztatásáról és lehetıséget kell adni részükre a véleménynyilvánításra. Az állam építésügyi feladatai: Az építésügy központi irányítása – településrendezés tekintetében az arra vonatkozó jogszabályok és közérdekő követelmények megállapítása – összehangolása és ellenırzése az állam feladata. Az Országgyőlés az építésügy központi feladatainak ellátása körében gondoskodik: – az épített környezet alakítását és védelmét segítı tervezési rendszer és gazdasági szabályozók kialakításáról,

– az építésügy állami intézményrendszerének kialakításáról és mőködtetésérıl, – az építésügy központi feladataihoz szükséges költségvetési eszközök biztosításáról. A Kormány – az épített környezet alakítását és védelmét biztosító – a nemzetközi elıírásokkal összhangban álló – jogszabályok megállapítása, azok folyamatos korszerősítése, az építésügyi hatósági intézményrendszer mőködtetése, a nemzetközi egyezményekbıl adódó állami feladatok ellátása, az országos kutatási és mőszaki fejlesztési programok kialakításából eredı feladatok ellátása és érvényre juttatásáról gondoskodik. Földmővelésügyi és Vidékfejlesztési Miniszter /1998.-ig Környezetvédelmi és Területfejlesztési Miniszter / – gondoskodik az építésügyre vonatkozó jogszabályok /törvény, kormány, miniszteri rendelet/ szakmai elıkészítésérıl, illetıleg kiadásáról, ellátja az építésügy szakmai felügyeletét, az építésügyi hatóságok szakmai irányítását, elvégzi a hatóságok munkájának és a jogszabályok érvényesülésének helyszíni ellenırzését. Elısegíti az építészeti kultúra megırzését, fejlesztését és védelmét, ennek keretében országos kutatási, mőszaki, fejlesztési valamint oktatási-nevelési programokat dolgoztat ki. Részt vesz az építésügyet érintı képzési, szakképzési célok meghatározásában és kezdeményezési, véleményezési és egyetértési jogot gyakorol az erre vonatkozó miniszteri rendeletek elıkészítésében. Mőemlékek és sajátos építményfajtákért felelıs miniszterek, valamint az építésügy területén érintett szakmai kamarák és az érintett felsıfokú oktatási és szakképzéssel foglalkozó intézmények javaslata alapján koordinálja, összefogja és irányítja az építésüggyel kapcsolatos szakmák gyakorlására vonatkozó szabályozás kialakítását. A helyi önkormányzatok feladatai: településrendezési feladatkör ellátása, az épített környezet emberhez méltó és esztétikus kialakítása, a helyi építészeti örökség védelme, az építésügy helyi feladatainak ellátásához szükséges anyagi és személyi feltételek biztosítása. Ha országos érdekbıl szükséges, a törvény a település önkormányzatát kötelezheti, hogy meghatározott határidıre gondoskodjon a helyi építési szabályzat illetıleg a településrendezési tervek elkészítésérıl, felülvizsgálatáról, módosításáról és azok megállapításáról, illetve jóváhagyásáról. Ilyen esetben a szükséges pénzügyi fedezet biztosításáról az éves központi költségvetésben e célra biztosított keret felhasználásával a Kormány gondoskodik. A fıvárosi önkormányzat – többek közt az építési keretszabályzat megállapításról, a szabályozási keretterv jóváhagyásáról gondoskodik. A megyei önkormányzatok a településrendezési tervek és a megyei területrendezési tervek összhangjának elımozdításáért, a megye arculatát befolyásoló, több települést érintı táji, természeti és épített környezet védelméért és alakításáért, a települési önkormányzatok erre irányuló tevékenységének segítéséért felelıs. A TELEPÜLÉSRENDEZÉS – célja – a települések terület felhasználásának és infrastruktúra hálózatának kialakítása, az építés helyi rendjének szabályozása, a környezet természeti,- táji és az épített értékeinek megtartása, fejlesztése, az országos, a térségi, a

települési és a jogos magánérdek összhangjának megteremtése, az érdekütközések feloldásának biztosítása, erıforrások kíméletes hasznosításának elısegítése. – feladata – a települések területének, telkeinek felhasználására és beépítésére vonatkozó helyi szabályok kialakításával meghatározni a település összehangolt, rendezett fejlıdésének térbeli kereteit kihasználva a település adottságait és elısegítve annak mőködıképességét a környezeti ártalmak legkisebbre való csökkentése mellett, biztosítva a település jellegzetes szerkezetének, építészeti arculatának védelmét. – eszközei – – a településfejlesztési koncepció – melyet határozattal a települési önkormányzat képviselı testülete állapít meg – a településszerkezeti terv – az önkormányzat településfejlesztési döntései figyelembe vételével, a képviselı testület dolgoztat ki és határozattal állapít meg. – helyi építési szabályzat és szabályozási terv – a településszerkezeti terv alapján dolgoztat ki a képviselı testület, és rendelettel állapít meg A településrendezés általános szabályai: A helyi építési szabályzatot és településrendezési terveket az országos településrendezési szakmai elıírások figyelembe vételével, valamint az OTÉK – ban meghatározott fogalmak, és jelkulcsok alkalmazásával kell elkészíteni. A helyi építési szabályzat és a településrendezési tervek kidolgozás során az érintett állampolgároknak, érdekképviseleti szerveknek vélemény-nyilvánítási lehetıségét biztosítani kell. Az elıkészítésbe be kell vonni az államigazgatási szerveket, valamint az érintett önkormányzatok képviselıjét. Vizsgálni kell a lakosság igényét, életkörülményeit, hátrányos következményeit csökkenteni kell. A helyi építési szabályzatot jóváhagyás elıtt a polgármesternek egyes államigazgatási szervekkel, az érintett település önkormányzati, érdekképviseleti és társadalmi szerveivel 21 napon belül írásban véleményeztetnie kell. Véleménykülönbség, eltérı vélemények tisztázása érdekében egyeztetı tárgyalást kell tartani, ahol jegyzıkönyvet kell felvenni, melynek valamennyi elfogadott illetve el nem fogadott véleményt az indoklásával együtt tartalmaznia kell. A véleményezési eljárást követıen – de még a jóváhagyás elıtt – a helyben szokásos módon a polgármesternek legalább 1 hónapra közzé kell tenni, hogy az érintettek észrevételt tehessenek. Ezzel egyidejőleg meg kell küldeni szakmai véleményezés céljából a fıváros, megyei jogú városok esetében a miniszternek /FMV/ és egyéb települések esetében a területi fıépítésznek. A szakmai véleményeket a jóváhagyásra jogosult testülettel ismertetni kell. A településszerkezeti terv meghatározza a település alakításának, védelmének lehetıségeit és fejlesztési irányait, az egyes területrészek felhasználásának módját, a település mőködéséhez szükséges mőszaki infrastruktúra elemeinek a település szerkezetét meghatározó térbeli kialakítását, elrendezését, az országos és térségi érdekek, az érdekelt többi település alapvetı jogainak figyelembe –vételével. Az önkormányzatoknak a településszerkezeti tervet legalább 10 évenként felül kell vizsgálnia, szükség esetén módosításról vagy új terv létrehozásáról kell gondoskodnia.

A közigazgatási területre készült településszerkezeti tervrajzi és szöveges részbıl áll, mely meghatározza a bel,- és külterületeket, a beépítésre szánt és a beépítésre nem szánt területeket, a település szerkezetét meghatározó közterületeket, s azok tagozódását, a védett területeket, a már meglévı és a tervezett infrastruktúrát. Fel kell tüntetni egyes területeken belül a terület felhasználását veszélyeztetı, arra kiható tényezıket, különösen az alábányászottságot, a szennyezettséget, a természetes és mesterséges üregeket, a közmőves szennyvízelvezetéssel ellátatlan területeket, valamint minden olyan egyéb tényezıt, terület felhasználásával vagy beépítésével kapcsolatban, melyet külön jogszabályok írnak elı. Szabályozási terv a település közigazgatási területére vagy annak egyes területrészeire készülhet. Szabályozási tervet kell készíteni minden esetben – újonnan beépítésre vagy átépítésre kerülı /pl. rehabilitáció/ területekre, – a természeti adottság, védettség, a településszerkezet, az építés az építészeti örökség, vagy rendeltetés szempontjából különös figyelmet igénylı, védett területek /mőemlék jelentıségő épületek, területek, kiemelt gyógy, – és üdülıhely/ – és minden olyan esetben, amikor azt az építés helyi rendjének biztosítása szükségessé teszi. A szabályozási tervnek összhangban kell lennie a jóváhagyott településszerkezeti tervvel, egy szükséges eltérés esetén elıtte módosítani kell településszerkezeti tervet. Tartalmaznia kell a szabályozási tervnek: – bel,- és külterületek határvonalait, lehatárolását – a beépítésre,- és beépítésre nem szánt területek, azokon belül egyes területrészek /építési övezetek, övezetek/ lehatárolását – egyes területrészeken belül a közterületek és egyéb területek határvonalait, – a különbözı célokat szolgáló területeket /köztér, közpart, közút/ a közterületeken belül – a közterületeknek nem minısülı területeken belül a telkek, építési telkek, területek kialakítása és beépítésére vonatkozó megállapításokat – az infrastruktúra és építmények szabályozást igénylı elemeit – az egyes területeken belül a védett és védelemre tervezett, valamint védı területeket, építményeket A helyi építési szabályzatot és a hozzátartozó szabályozási tervet együtt kell alkalmazni. A helyi építési szabályzat – a település önkormányzatainak az országos szabályoknak megfelelıen a helyi építés rendjének biztosítása érdekében – illetve az országos szabályokban megengedett eltérésekkel – a település közigazgatási területének felhasználásával és beépítésével, továbbá a környezet természeti, táji és épített értékeinek védelmével kapcsolatos, a telkekhez főzıdı sajátos helyi követelményeket, jogokat és kötelezettségeket helyi építési szabályzatban kell megállapítania. Tartalmaznia kell a teljes közigazgatási területre készülve: – a bel,- és külterületek lehatárolását, – a belterületi határvonalakat, – a különbözı közcélú területek felhasználását, az azokon történı építés feltételeit, szabályait, – a beépítésre szánt területeket, illetıleg az azokon belüli építési övezetek lehatárolásának, felhasználásának, beépítésének szabályait, feltételeit

– beépítésre nem szánt területek tagozódását, az egyes övezetek határvonalait, felhasználásuk és az azokon történı építés feltételeit, szabályait – a helyi építészeti értékvédelemmel és a védı és védett területekkel, valamint sajátos jogintézményekkel kapcsolatos területek határvonalait és elıírásait. A fıváros esetében sajátos szabályok, elıírások is találhatók az eddigi rendelkezéseken túlmenıen. A fıváros építési szabályozási kerettervet készít, melyben a fıváros egészét vagy több területét érintı szabályozási elemeit, mint pl. – bel,- és külterület lehatárolását – beépítésre szánt és beépítésre nem szánt területek, valamint azokon belüli területrészek lehatárolását – a fıváros mőködéséhez szükséges közterületek és egyéb területek elkülönítését – a fıvárosi önkormányzat tulajdonában lévı közterületeken belül a különbözı célú /közút, köztér, közpark/ területeket – az infrastruktúra hálózatok és építmények szabályozását igénylı elemeit – kell meghatározni. Több települési önkormányzat az összefüggı településrendezési feladatait közösen is megoldhatja, amikor is az érintett önkormányzatok közös helyi építési szabályzatot, közös települési tervet készíthet. A közös helyi építési szabályzatnak és településrendezési terveknek az egyes településekre vonatkozó részeit az érintett települési önkormányzatok képviselı testületei állapítják meg. AZ ÉPÍTÉSI FOLYAMAT SZABÁLYOZÁSA Az Étv. az építményekkel szemben támasztott általános követelménye értelmében az építmény elhelyezése során biztosítani kell: – az építmények rendeltetésszerő és biztonságos használhatóságát – az építmények közszolgálati jármővel, /tőzoltó, mentı, rendırség/ való megközelítését – a környezetvédelem, természetvédelem sajátos követelményeit és érdekeit – a rendeltetésszerő telekhasználatot, – a közhasználati építmények esetében a mozgásukban korlátozott személyek részére is biztonságos és akadálymentes megközelíthetıséget és közlekedést Az építmények, önálló rendeltetési egységek, építése, bıvítése, korszerősítése, átalakítása, helyreállítása során biztosítani kell: – az értékes településkép, látvány védelmét – a kedvezı tájolást – a tőzbiztonságot- a mechanikai ellenállást és stabilitást – a higiéniai,- egészség,- és környezetvédelmet, – a használati biztonságot, -a zaj és rezgés elleni védelmet, – az energiatakarékosságot és hıvédelmet, – az életvédelmet továbbá – a rendszeres karbantartás lehetıségét – az építmény rendeltetésszerő használatával járó környezeti terhelés az adott mértéket ne lépje át

– a mozgáskorlátozottak akadálymentes közlekedésének biztosítását közhasználatú építményekben Az építészeti – mőszaki tervezés: Az építmény, építményrész, építményegyüttes építéséhez, átalakításához, bıvítéséhez, felújításához, bontásához, korszerősítéséhez, elmozdításához, rendeltetésének építési munkával járó megváltoztatásához jogszabályban meghatározott tartalmú és részletezettségő építési-mőszaki terv kell. Ezeket a terveket csak szakirányú végzettséggel egyetemi vagy fıiskolai képesítéssel rendelkezı – külön jogszabályban meghatározott feltételeket /tervezési jogosultság/ teljesítı személyek készíthetik. Településrendezés, építmények és együtteseik, építési szerkezetek és módok, belsıépítészet, feladatok – magasabb színvonalú elvégzése érdekében – tervpályázat kiírására kerülhet sor. Az 1995. évi XL.tv. értelmében – a közbeszerzési, építési beruházási munkák esetében tervpályázatot kell kiírni. A tervezı felelıs – az építészeti – mőszaki tervezésre vonatkozó minıségi, biztonsági és szakmai szabályok, építési elıírások betartásáért, valamint az általa készített építészeti mőszaki tervek szakszerőségéért. A tervezı az altervezık munkáját összehangolja és az általuk szolgáltatott munkarészeket, egyezteti. Építési munkát / építmény, építményrész épületegyüttes megépítéséhez, átalakításához, bıvítéséhez, lebontásához, helyreállításához, korszerősítéséhez, elmozdításához, használatbavételéhez, fennmaradásához, rendeltetésének megváltoztatásához, telekalakításhoz /továbbiakban együtt: építési munka/ csak jogerıs és végrehajtható építési engedély, valamint a hozzátartozó, jóváhagyott, engedélyezési záradékkal ellátott terveknek megfelelıen lehet végezni. A jóváhagyott tervtıl eltérni csak az építésügyi hatóság elızetes engedélye alapján lehet, kivéve, ha az elvégzett munka nem engedélyköteles. Építésügyi hatósági engedélyhez kötött építmények építıipari kivitelezési tevékenysége csak akkor folytatható, ha – az építıipari kivitelezés az építési tevékenységet folytató /kivitelezı/ tevékenységi körében szerepel, követve – az építés mőszaki munkálatait az építési munka jellegének megfelelı és a jogszabályban meghatározott szakképesítéssel és gyakorlattal rendelkezı mőszaki vezetı irányítja. A kivitelezı felelıs a megvalósított építmény rendeltetésszerő és biztonságos használhatóságáért, valamint az építtetı által rendelkezésre bocsátott jogerıs és végrehajtható építési engedélyben és jóváhagyott engedélyezési tervekben elıírtak biztosításáért. A felelıs mőszaki vezetı az építmény terveknek megfelelı megvalósításáért, az építési tevékenységre vonatkozó szakmai, minıségi és biztonsági elıírások betartásáért és a munkák végzésének szakszerőségért felelıs. A kivitelezı az építési naplóban naponta feljegyzi a végzett munkát, a felhasznált anyagot az adott napi idıjárást, a dolgozók létszámát. Az építési naplót a munka helyszínén kötelezı tartani és azt hatósági ellenırzéskor, illetve a mőszaki ellenır kérésére át kell adni.

Amennyiben a munka végzése során építészeti, természeti, régészeti érték, képzımővészeti alkotás kerül elı, a kivitelezı köteles azt az illetékes építésügyi /vagy más hatóság/ hatósághoz haladéktalanul bejelenteni és a lelıhelyet az intézkedésig érintetlenül hagyni. Az építkezés során keletkezett építési hulladékot, építıanyag maradékot, építési segédeszközöket az építtetınek és kivitelezınek meghatározott idın belül el kell szállítania és a környezetet az engedélyezett, ennek hiányában az eredeti állapot szerint kell visszaállítania. Minden olyan létesítményre, melyre építési engedélyt kellett kérni, az építtetınek a használatba vételi engedélyt is meg kell kérni. Az építési engedélyhez kötött munka esetén a használatba vételi engedélyt meg kell adni, ha azt az engedélynek megfelelıen, biztonságos használatra alkalmas módon építették meg. Amennyiben az építmény/rész/ rendeltetésszerő, biztonságos használatra nem alkalmas, vagy az elvégzett munka idegen ingatlan állékonyságát, biztonságát, használhatóságát veszélyezteti, élet, egészség, köz,- vagyonbiztonságot sért- az építésügyi hatóság a használatbavételt megtilthatja, vagy a hibák megszüntetésétıl teszi függıvé. AZ ÉPÍTÉSÜGYI HATÓSÁG Az új Étv. értelmében kétféle építésügyi hatóságot ismerünk: – az egyik, mint általános építésügyi hatóság – valamennyi települési önkormányzat jegyzıje – a második ügycsoport az ún. kiemelt építési hatóság – az elvi építési,- építési, bontási, használatbavételi és fennmaradási engedélyezési és ezekkel összefüggı ellenırzési és kötelezı ügyekben /kormányrendeletben meghatározott/ illetékességi területtel, városi, /fıvárosi, kerületi/ önkormányzat jegyzıje. A kiemelt építéshatósági jogkört a más település is megkérheti, ha tartósan biztosítja a meghatározott szakmai feltételeket az önkormányzat. Csatolni kell a kérelemhez a képviselıtestület azon nyilatkozatát, hogy a hatáskört az elıírt szakmai feltételek mellett legalább 4 évig ellátják, amennyiben a hatósági jogkört társulásban kívánják ellátni, a társulási megállapodást, a dolgozók szakirányú végzettségét és köztisztviselıi jogállást igazoló okiratot, valamint az építésügyi szakterületre vonatkozó közigazgatási szakvizsga letételét tanúsító bizonyítványt. Kiemelten kapott hangsúlyt a kormányrendeletben, hogy a kijelölés útján megszerzett építésügyi hatósági jogosultság csak addig illeti meg az érintett település jegyzıjét, amíg a kijelölési feltételeket az önkormányzat folyamatosan biztosítja. Amennyiben a kijelölést követıen az Étv – ben meghatározott feltételek megszőnnek, a település jegyzıje a kiemelt építéshatósági ügyben nem járhat el. Ezt a tényt 3 napon belül az önkormányzat jegyzıje köteles írásban bejelenteni az FVM miniszterének, aki soron kívül kijelöl egy eljáró elsıfokú építésügyi hatóságot az általános építésügyi hatósági illetékességgel rendelkezı városok közül. A kiemelt építésügyi hatóság az általa végzett ügy iratait a határozat jogerıre emelkedését, illetıleg végrehajtásának befejezıdését követı 30 napon belül az építmény helye szerint illetékes települési önkormányzat jegyzıjének adja át, aki köteles az elıírás szerint irattárózni. Az építésügyi hatósági ügyekben másodfokon a területileg illetékes megyei /fıvárosi/ közigazgatási hivatal jár el. A közigazgatási hivatal látja el egyébként elsı fokon az építés-felügyeleti tevékenységet. Feladata, hogy ellenırizze

– az építményekre, építési termékekre, építési módszerekre, a minıségi követelményekre vonatkozó jogszabályok, szabványok és engedélyek megtartását – az építmények, építési termékek használatuk vagy kialakult állapotuk során megfelelnek-e a rájuk vonatkozó /állékonysági, élet,vagyonbiztonsági/ elvárásoknak, követelményeknek/ Határozattal elrendelheti vagy az arra jogosult szervnél, kezdeményezheti jogszabálysértés esetén az állapot megszüntetését. Speciális építmények, mőemlékvédelem alatt álló építmények és területeik tekintetében a rájuk vonatkozó külön jogszabályokban meghatározott államigazgatási szervek gyakorolják az építésügyi hatósági jogkört.

ÉPÍTÉSÜGYI HATÓSÁGI ENGEDÉLYEZÉSI ELJÁRÁS, ÉPÍTÉSÜGYI BÍRSÁG Az Étv. által felsorolt építési munkák végzéséhez építésügyi hatósági engedély kell. /Telekalakításhoz építmény, építményrész, épületegyüttes létesítéséhez, átalakításához, bıvítéshez, felújításhoz, helyreállításhoz, korszerősítéshez, elbontáshoz, elmozdításhoz, használatba vételhez, fennmaradáshoz, vagy rendeltetésének megváltoztatásához/ Az engedélykérelem elbírálása során az építésügyi hatóság köteles helyszíni szemlét tartani. Az építésügyi hatósági engedély feltételekhez köthetı. Az építésügyi hatóság az engedélyezési eljárás során érvényt szerez a jogszabályban foglaltaknak és a szakszerőség követelményeinek, biztosítja az eljárással érintett és az eljárásban érdekeltek jogos érdekeinek védelmét. Az építésügyi hatósági engedélyezéskor a kérelem elıterjesztésétıl számított 60 napon belül határozatot meg kell hozni. Az építésügyi hatóság engedélyfajtái: az elvi építési engedély, építési,- bontási,használatbavételi,- fennmaradási,- rendeltetés megváltoztatására irányuló engedély. Nem terjed ki a telekalakításra, továbbá az ún. sajátos építményekre, – többek között: – nyomvonal jellegő építményekre /utak, vasutak, járdák, repterek/ – a távközlés nyomvonal jellegő építményeire – villamos,- és távhı ellátási vezetékekre – kıolaj, – kıolaj termék,- gáz és egyéb csıvezetékekre, tartályokra, föld alatti gáztárolókra, propánbután töltıtelepekre – a bányamőveléshez szükséges és megszőnt bányák föld alatti építményeire, ezek külszínen lévı mőtárgyaira, építményeire, bányászati és földtani kutatási célokat szolgáló mélyforrás építményeire /akna,- fúrótorony, gáz,- és olajleválasztó/ – nukleáris létesítményekre és azokkal összefüggı építményekre, robbanóanyagok tárolására szolgáló mőtárgyakra és építményekre Bizonyos építmények tekintetében, mint pl. – mőemlék, mőemléki jelentıségő területek és környezetek – honvédelmi,- belbiztonsági,- határátkelést és készlettartalékolás szolgáló építmények, – felvonók, mozgólépcsık, mozgójárdák – vízi létesítményeknek nem minısülı vízállások /stégek/ – a R. csak mögöttes jogszabályként szerepel, a rájuk vonatkozó különbözı jogszabályok megléte esetén az azokban foglalt kiegészítésekkel és eltérésekkel kell alkalmazni.

Az R. hatálya alá tartozó építési tevékenység végzéséhez az ún. kiemelt építésügyi hatósági engedély kell. Kivétel, amikor ún. rendeltetésének megváltoztatása iránti kérelem elbírálásáról van szó, /pl. lakásnál üzlet, vagy mőhely/ és a rendeltetés megváltoztatása nem jár építési engedélyhez kötött építési munkával. Ebben az esetben ugyanis az általános építésügyi hatósági feladatokat ellátó települési önkormányzat jegyzıje látja el. Az ügyfél az építési engedély megkérése elıtt különbözı körülmények, követelmények tisztázása céljából elvi építési engedélyt kérhet. Az elvi építési engedély a közremőködı szak/hatóságot az elvi engedély jogerıssé és végrehajthatóvá válásától 1 éven belül kért építésügyi hatósági engedélyezési eljárás során köti azokban a kérdésekben, amelyekrıl rendelkezett. Az elvi építési engedély érvényét veszti, ha jogerıre emelkedésétıl és végrehajthatóvá válásától számított 1 év alatt nem kér az építtetı építésügyi hatósági engedélyt. Érvényessége egy ízben meghosszabbítható legfeljebb 1 évvel, ha a jogszabályok idıközben nem változtak meg. Elvi építési engedély alapján építést megkezdeni, végezni nem lehet. Az építési engedély iránti kérelemnek tartalmaznia kell: – az építtetı nevét, címét és aláírását – a kérelemmel érintett ingatlan címét és helyrajzi számát – a kérelem tárgyának rövid leírását – mellékletek felsorolását /pl. tulajdoni lap, esetleges haszonélvezı hozzájárulása/ idegen tulajdonban lévı ingatlan esetén az ingatlannal rendelkezni jogosultak hozzájáruló nyilatkozata vagy jogerıs bírósági ítélet, közös tulajdonban lévı ingatlan esetén a tulajdonostársak hozzájáruló nyilatkozata, vagy ezt pótló bírósági ítélet/ – az adott kérelemmel összefüggı, megelızı építésügyi hatósági eljárásokra vonatkozó hivatkozást – az építési – mőszaki dokumentáció elkészítésében résztvevı/ k, tervezı/ k nevét, címét, tervezıi jogosultságuk megjelölését, – s jogszabályban meghatározott értékő illetéket Az építésügyi hatóság az engedélyezési eljárásaiban szakhatósági állásfoglalást igénylı kérdésekben csak az illetékes szakhatóság hozzájárulásának figyelembevételével rendelkezhet. A szakhatóságok hozzájárulását az építésügyi hatóság szerzi be. A szakhatóságok hozzájárulása a hatáskörükbe tartozó szakkérdésekre és a szakhatóság hatáskörét érintı kérdések vizsgálatára terjed ki. A szakhatóságok a hozzájárulások megadása során a véleményezett építészeti – mőszaki tervdokumentációt aláírással és bélyegzılenyomattal látják el. Ha szakhatóság határidın belül nem nyilatkozik, ezt a hozzájárulás megadásának kell tekinteni. A szakhatóságok hozzájárulásában foglalt elıírásokat az építésügyi hatóság határozatába be kell foglalni. A hatósági engedélyezési eljárásokban az érdekelt közmővek /víz,- csatornázási mővek, gáz,távhı és az áramszolgáltató szervezetek/ üzemeltetési, valamint a kéményseprı szolgáltató /vállalkozó/ mőködnek közre. A kéményseprı és a közmővek nyilatkozatát az építtetı, illetve a tervezı köteles beszerezni. A nyilatkozatnak ki kell terjednie arra, hogy biztosított-e a szükséges közmőellátottság, illetve milyen feltételekkel biztosítható.

Az építtetı csak jogerıs és végrehajtható építési engedély és ahhoz tartozó építészeti – mőszaki dokumentáció alapján, az engedély alapján építkezhet. Az építési engedély jogerıssé és végrehajthatóvá válásának napjától számított két év elteltével érvényét veszti, kivéve, ha az építési tevékenységet ez idı alatt megkezdték és az építés megkezdésétıl számított öt éven belül az építmény a használatbavételi engedély megadására alkalmassá, válik. Az építtetınek a használatba vétel elıtt használatba vételi engedélyt kell kérni. Az építmény csak a használatbavételi /fennmaradási/ engedélyben meghatározott rendeltetésnek megfelelıen használható. Ha építési engedély alapján végezhetı építési tevékenységet építési engedély nélkül, vagy az engedélytıl eltérıen, vagy az építési elıírásoktól eltérıen /szabálytalanul/ végezték el, akkor az építtetınek fennmaradási engedélyt kell kérni. A kérelemhez csatolni kell mindazon mellékleteket, melyeket az építési engedélyhez kellett volna benyújtani. A jogszabály felsorolja azokat a kivételeket, és feltételeket, amelyekhez nem kell építési engedély. /pl. kerti építmény, mint hinta, homokozó, szökıkút, épített tőzrakóhely, lugas, háztartási célú kemence, lugas,. füstölıhely, stb./, és a bontási engedéllyel végezhetı munkákat, mint pl. védett területen minden építmény, az épület alatt vagy attól külön álló polgári védelmi építmény /óvóhely/, közterületrıl nyíló vagy az alatt lévı pince, lakás céljára szolgáló építmény, /

Építésügyi bírság Az Étv. ismételten visszahozta az építésügyi bírságot, mint jogintézményt. Ennek megfelelıen, ha a fennmaradási engedély megadásának feltételei fennállnak, akkor az engedély megadásával egyidejőleg az építésügyi bírságot is ki kell szabni. /a bírság mértékét a 107/1999/XII. 28./ FVM rendelettel módosított 43/1999/XII. 29./ KTM rendelet szabályozza./ Építési bírság alapjául a szabálytalanul létrehozott vagy megsemmisült építménynek, építményrésznek számított érték szolgál. Építési bírsággal sújtják azt az építtetıt, aki építési vagy bontási engedélyhez kötött munkát engedély nélkül, vagy engedélytıl eltérı módon végez, vagy végeztet. Az építésügyi bírság akkor nem szabható ki, az építésügyi hatóság a szabálytalanul megépített építmény lebontását vagy az engedélyezett terveknek megfelelı visszaalakítást elrendelte, illetıleg a törvényben meghatározott idı, a használatbavételtıl számított 10 év – már eltelt, vagy a szabálytalan állapot – e határidın belül legalább 1 évre – az építésügyi hatóság tudomására jutott. A bírság megfizetésére az építtetı kötelezhetı. A bírság mértéke a szabálytalanul létrehozott építmény, építményrész esetében a számított értéknek: – engedély nélkül végzett építésnél 50 %-a – engedélytıl eltérı építésnél 40 %-a – engedély nélkül végzett bontás esetén 20 %-a – helyi védelem alatt álló épület átalakítása vagy lebontása esetén a számított érték 70 %-a Az építmény alapterületét, hosszát vagy térfogatát az azt határoló épületszerkezetek külsı síkjainak méreteibıl kell kiszámítani.

A bírság alapjául szolgáló érték független annak tényleges mőszaki vagy forgalmi értékétıl. A számított érték meghatározásánál figyelembe kell venni az – épület vagy építmény rendeltetését /lakás, üdülı, ipari,- kereskedelmi épületek/ – az építés helyét /Budapest, megyei jogú város, egyéb város, nagyközség, község/ A számítási alap eft/nm. A szorzószámok alapján mely az építmény/építményrész/ készültségi fokának figyelembe vételével kerültek meghatározásra és a megkezdett munkanemek szerint, kerül kiszámításra az építésügyi bírság. A meghatározott szorzókat attól függıen kell alkalmazni, hogy ténylegesen az épület milyen készültségi fokon van. Amennyiben a meghatározott munkanemet megkezdték, az abban a sorban lévı szorzóval kell számolni mindaddig, amíg a következı munkanem építését nem kezdik meg.

Az építészeti örökség védelme Az építészeti örökséghez tartoznak a mőemlékek, mőemléki környezetek, mőemléki jelentıségő területek és történeti tájak. Az építészeti örökség értékeinek feltárása, számbavétele, védetté nyilvántartása, fejlesztése, ırzése, védelmének biztosítása a települési önkormányzat feladta – az építészeti örökség kiemelkedı értékő elemeit nemzetközi /egyetemes/ országos /nemzeti/ és helyi építészeti örökségként kell kijelölni és védetté nyilvánítani, – a nemzetközi építészeti örökség – a „Világörökség jegyzék”-ben nyilvántartott kiemelkedı, egyetemes értékő elemeit és a vonatkozó nemzetközi egyezménynek is megfelelıen – megırizni, fenntartani, megóvni, használni és bemutatni – A Kormány a világörökséggel kapcsolatos feladatait a kultúráért felelıs miniszter útján, az általa létrehozott és mőködtetett Világörökség Magyar Nemzeti Bizottsága közremőködésével látja el. – Az országos építészeti örökség – mőemléki, természetvédelmi és egyéb védettséget tartalmazó nyilvántartásba vett – kiemelkedı, nemzeti értékő elemeire vonatkozó részletes szabályokat külön törvények állapítják meg, amelyek nem részesülnek országos egyedi mőemlék védelembe, de a sajátos megjelenésüknél, jellegzetességüknél fogva a térség, illetıleg a település szempontjából kiemelkedık, hagyományt ıriznek, az ott élt emberek és a közösségek munkáját és kultúráját híven tükrözi, a helyi építészeti örökséget képezik. Oktatási tudományos és együttmőködési feladatok Az Étv. kifejti az érintett miniszterek együttmőködésének fontosságát annak érdekében, hogy a lakosság – különös tekintettel a tanulókra és a hallgatókra – megismerhesse a képzés, mővelıdés, a sajtó és a tömegtájékoztatás útján az épített környezet, az építési kultúra, az építészeti örökség, az örökség védelmével kapcsolatos alapvetı ismereteket. Az Étv. a Vegyes és záró rendelkezésekben – nyilvántartások vezetésérıl szóló elıírásokat,

– a törvény hatályba lépését és átmenet rendelkezéseit, valamint – az Európai Unió jogának való megfelelést fogalmazza meg.

Az építésügyi minıségtanúsítási rendszer Az építési anyagok megfelelıségi igazolásával kapcsolatos rendelete az építési célra szolgáló anyagok, szerkezetek és berendezések mőszaki követelményeinek és a megfelelıség igazolásának, valamint forgalomba hozatalának és felhasználásának részletesen szabályozza. A rendelet átfogó jelleggel szabályozza az építés területén jelentkezı valamennyi építési célú termék felhasználását, ezért a rendelet hatálya kiterjed valamennyi építési célú termékre, annak gyártójára, forgalmazójára, külföldi termék esetén az importálójára, a továbbforgalmazóra és e termék belföldi felhasználójára. A rendelet szabályai vonatkoznak, továbbá az e termékbıl létrehozott építmény építtetıjére, kivitelezıjére, valamint az építési célú terméket és mőszaki megoldásokat engedélyezı, vizsgáló, tanúsító szervezetekre, az építés-felügyeleti és fogyasztóvédelmi hatóságokra. Megfelelıség igazolásának módjai A megfelelıség igazolása akkor állítható ki, ha az építési célú termék vagy mőszaki megoldás megfelel a rá vonatkozó mőszaki dokumentációban elıírtaknak. /specifikációnak/ A megfelelıség igazolás módja történhet a megfelelıségi tanúsítvánnyal, illetıleg a gyártónak a termékre vonatkozó megfelelıségi nyilatkozatával. A megfelelıségi tanulmánynak tartalmaznia kell – a tanúsító szerv adatait /nevét, címét/ – a tanúsító szervezet kijelölésére való utalást, és azt megfelelıségi hivatkozási jelet /pl. EU – ban alkalmazott CE jelölést/, amelyet a tanúsító szervezet a tanúsított terméknek vagy szolgáltatásnak odaítél -A tanúsítást megrendelı cég adatai – a tanúsított termék, mőszaki megoldás, illetıleg más eljárás rendeltetését és az azonosításhoz szükséges adatok /pl. típus, méret, tételnagyság/ feltüntetését – a tanúsított termék, mőszaki megoldás, mőszaki specifikációban felsorolt jellemzıit és az ezeknek való megfelelıségét – a vizsgálatot végzı laboratórium nevét, címét, – a tanúsító szerv képviselıjének nevét, címét – a tanúsítvány érvényességének idejét – az utóellenırzések nagyságát – a tanúsítás dátumát és cégszerő aláírást A szállítói megfelelıségi nyilatkozat tartalmát a szabvány gyártók megfelelıségi nyilatkozatának általános feltételei mellett, még a saját vagy külsı illetve kijelölt laboratóriumoknak megnevezését, akkreditálását, jelét, számát, amelyek vizsgálati eredménye alapján a megfelelıségi nyilatkozat kiadásra került, a vizsgált tételnagyság és a megfelelıségi nyilatkozat érvényességi idejével együtt. Önálló megfelelıségi nyilatkozatot kell adnia annak is, aki az építési célú termék forgalmazása vagy felhasználása során annak jellemzıit a szállítótól való átvétel után megváltoztatta vagy a rendeltetés szerinti alkalmazásától eltért. A termék megfelelı minıségét az igazolás kiállítója – a termék jellegétıl függıen – rendszeresen köteles felülvizsgálni.

Építıipari Mőszaki Engedély /ÉME/ Olyan újfajta építési célú termékek és mőszaki megoldások forgalomba hozatala és alkalmazása esetében, melyre mőszaki specifikáció még nem áll rendelkezésre, ÉME szükséges. A mőszaki engedélynek a következıket kell tartalmaznia: – a kidolgozó szervezet megjelölését – az ÉME azonosító számát – a termék vagy mőszaki megoldás, eljárás megjelölését, márka név vagy típusának feltüntetésével – a kérelmezı /ÉME/ tulajdonos nevét, címét – az ÉME kiadását megalapozó jogszabály, alkalmassági vizsgálat, jegyzıkönyv – a termék, vagy mőszaki eljárás kifejlesztıjének megnevezését – a forgalmazó, a mőszaki megoldás, eljárás alkalmazójának nevét – a termék vagy mőszaki megoldás, eljárás felhasználásának szempontjából lényeges és a megfelelıség igazolásának alapját képezı tulajdonságait, jellemzıit, mőszaki feltételeit – a kidolgozó szervezet által elvégzendı utóellenırzés gyakoriságát – az ÉME kiadásának dátumát, a kiadmányozó aláírását és bélyegzı lenyomatát Nem szükséges ÉMÉ-t kérni, ha az újfajta termék, szolgáltatás egyszeri – kereskedelmi forgalomba nem kerül. Olyan külföldi tanúsítvánnyal ellátott termék,- illetve szolgáltatás esetén, amelynél az ÉME kidolgozására jogosult szervezet igazolja, hogy a külföldi megfelelıségi igazolás alapjául szolgáló tanúsítvány a hazaiakkal összhangban van. A CE jelöléssel ellátott termék esetében a szállítónak vagy felhasználónak rendelkeznie kell olyan igazoló okirattal, amelyben az ÉME kidolgozására jogosult szerv igazolja, hogy külön jogszabályban meghatározott megfelelıségi jelölést a forgalomba hozott építési célú terméken megalapozottan tüntették fel. Az ÉME kidolgozását kérheti minden belföldi gyártású újfajta termék vagy belföldi mőszaki megoldás esetén a szállító, a külföldi gyártású újfajta építési termék, illetıleg mőszaki megoldás esetén a szállító vagy a felhasználó.

IV. AZ ORSZÁGOS TELEPÜLÉSRENDEZÉSI ÉS ÉPÍTÉSI KÖVETELMÉNYEK /OTÉK/ 253/1997/XII. 20./ kormányrendelet az országos településrendezési és építési követelményekrıl szóló /OTÉK/ hatályos szövegét többször módosították, legutóbb jelentısen – 2008. januárjában, mely értelmében szeptembertıl új jogszabályok szerint kell építkezni. Az egyik kiemelésre érdemes jogszabály szerint valamennyi építési övezetben elhelyezhetık a megújuló energiaforrások mőtárgyai, amennyiben a helyi építési szabályzat vagy szabályozási terv másképp nem rendelkezik.

Utólagos szigetelés: maximum 10 cm. – Az utcafronti épületek utólagos hıszigetelésének vastagságát – közvetve – 10 cm-ben maximálja az új jogszabály. Eszerint 2002. március 15-e elıtt készült épületeknél a közterület legfeljebb 10 centiméterrel csökkenthetı a homlokzat utólagos hıszigetelése vagy burkolása esetén. Autópálya mellett nem lehet építkezni: az országos közutak melletti építmények elhelyezésérıl eddig nem szólt az OTÉK, ezt külön jogszabály szabályozta. Most bekerült a rendeletbe, hogy gyorsforgalmi út mellett – a tengelyétıl mért 250 méteren belül – nem lehet építmény elhelyezni. A tiltott távolság országos fıút esetén 50 méter. Ha nagy a kert, akkor is kell garázs – a jármőtárolást elsıdlegesen épületben, vagy terepszint alatti építményben kell megvalósítani a lakóingatlanoknál – új szabály elıírása szerint amennyiben a lakóépületben hatnál több lakás van, a gépjármőveket építményben /garázsban/ kell elhelyezni. Busz,- megálló, tároló: Az önkormányzatoknak a város központjaiban, valamint az idegenforgalmi központok környékén biztosítaniuk kell az oda látogatók autóinak és autóbuszainak elhelyezését. Kerékpártároló: a kerékpárok elhelyezésérıl is gondoskodni kell, de egyéni méretezés szerint. A rendelet melléklete megadja a kerékpártárolás normatíváit. Pl. lakásonként 1, vendéglátó egységekben 75 nm-enként 2, strandokon 20 férıhelyenként 1, míg a helyi közlekedési végállomásokon a tervezett utasszám 5 %-ával azonos kerékpártárolót kell kialakítani. A készházépítık: esetében az OTÉK eddigi gombamentesítési elıírása kiegészült a rovarkár elleni kezeléssel. Klímaberendezések: meglévı épültre csak takarva lehet elhelyezni. Akadálymentesítés: terjedelmesen foglalkozik a módosító rendelet e ténnyel. Pl. az akadálymentesített területen a küszöb legfeljebb 20 mm magas lehet, és le kell kerekíteni. Ha ennél magasabb, akkor lejtısre kell kialakítani. Az akadálymentes ajtónak legalább 90 cm szélesnek kell lennie Lift már 10 m felett kell: Eddig jogszabály értelmében liftet akkor kellett építeni, ha a lakás padlószintje 13,65 m-nél magasabbra esett. Az új elıírás: lift kell, ha 10 m-nél nagyobb szintkülönbséget kell áthidalni az épületben, illetve minden középmagas és magas épületben bútorszállító liftnek kell lennie. Középmagas a szabályok szerint a ház, ha 13,65 és 30 m között van, a felett már magasnak számít. Garázs: a gépjármőtároló legkisebb mérete az új rendelet értelmében 2,70 x 5 m. Az amerikai konyha nem része a szobának: a lakás egyik lakószobájának továbbra is el kell érnie a 17 nm-et, de nem lehet a jövıben beszámítani a vele egy légtérben lévı konyhát és étkezıt.

Megszőnik a félszoba: a 8 nm alatti helyiséget nem lehet félszobaként értékesíteni. Ha egy helyiség eléri, vagy meghaladja a 9 nm-t, szobaként szerepelhet. Az OTÉK új szabályainak többsége 2008. szeptember 12-én lép hatályba, de pl. a 6 lakásosnál nagyobb házak kötelezı garázsait csak 2013-tól kell megépíteni.

Az építészet és az építıipar egyik legfontosabb jogszabályának tartalma: 1. ÁLTALÁNOS RENDELKEZÉSEK – megfogalmazzák, hogy 1./ Területet felhasználni, továbbá telket alakítani, építményt, építményrészt, épületegyüttest építeni, átalakítani, bıvíteni, felújítani, helyreállítani, korszerősíteni és lebontani, elmozdítani, a rendeltetését megváltoztatni /továbbiakban együtt: építési munka/ és ezekre hatósági engedélyt adni e rendelet és mellékletei, valamint a helyi településrendezési eszközök /a helyi építési szabályzat és a szabályozás terv / rendelkezései szerint szabad. 2./ Külön jogszabály alapján védett területet, építményt érintı felhasználást, építési munkát engedélyezni és végezni a védett érték figyelembevételével és a védetté nyilvánító rendelkezés szerint szabad. 3./ A rendeletben használt fogalmak meghatározását az 1. számú melléklet tartalmazza. 4./ Az 1./ bekezdésben megfogalmazott hatósági engedély kiadása során az OTÉK normáitól eltérni abban az esetben lehet, ha természeti katasztrófa, természeti csapás következtében válik szükségessé az engedélyezési eljárás alá tartozó helyreállítási, illetve újépítési tevékenység, és az csak ilyen módon valósítható meg, továbbá a központilag kiadott többször használatos tervek alapján történik. 5./ A nem üzleti célú közösségi, szabadidıs szálláshelyek megvalósítására vonatkozó szabályokat az üdülı és a munkásszállás kivételével – külön jogszabály állapítja meg. ” Településrendezési eszközök A területek felhasználásának, a telkek alakításának, továbbá az építésnek feltételeit és módját e rendeletben foglaltak szerint településrendezési tervben /településszerkezeti és szabályozási terv/, illetıleg helyi építési szabályzatban kell meghatározni. A településrendezési tervekben, illetıleg a helyi építési szabályzatban a rendelet szerinti meghatározásokat, jelkulcsokat kell alkalmazni. Ha szükséges, az elıírt jelkulcsok további jelkulcsokkal kiegészíthetık. A településrendezési tervek jóváhagyandó, valamint kötelezı és egyéb alátámasztó szakági munkarészekbıl állnak. A településszerkezeti terv A településszerkezeti tervben a tv. elıírásainak figyelembevételével a területek tagolására a terület-felhasználási egységeket kell alkalmazni. A településszerkezeti terv jóváhagyandó munkarésze a település igazgatási területének felhasználását meghatározó terv és leírás. A településszerkezeti terv kötelezı alátámasztó munkarésze: 1./ tájrendezési 2./ a környezetalakítási – a külön jogszabály szerinti környezeti értékelésnek is megfelelı tartalommal /víz, levegı, föld, klíma élıvilág, épített környezet és mindezek egymásra hatása./

3./ közlekedési /hálózati, csomóponti és keresztmetszeti/ 4./ közmővesítési /víz, szennyvíz, csapadékvíz, energia/ 5./ hírközlési /távközlés, mősorszórás/ – javaslat. A településszerkezeti terv egyéb alátámasztó szakági munkarészeit a település sajátos helyi adottságai határozzák meg.

A helyi építési szabályzat és szabályozási terv A szabályozási tervben, a helyi építési szabályzatban kell meghatározni, megállapítani a terület-felhasználási egységeket, e rendelet rendelkezéseinek megfelelıen építési övezetekre, illetıleg övezetekre kell tagolni. A helyi építési szabályzat a település igazgatási területén, a helyi sajátosságoknak megfelelıen az építés rendjét – annak feltételeinek és módjainak meghatározásával megállapító helyi települési önkormányzati rendelet. A szabályozási terv jóváhagyandó munkarészét az ingatlan-nyilvántartási térkép hiteles másolatának felhasználásával kell elkészíteni. A szabályozási terven fel kell tüntetni, hogy „Készült az állami alapadatok felhasználásával.” A szabályozási terv kötelezı alátámasztó szakági munkarésze: – amennyiben azok a településszerkezeti tervet megelızıen készülnek a 3.§. 3./ bekezdése szerinti munkarészek, a településszerkezeti tervet követıen készülık esetében csak az eltelt idıszakra és a terv által megkövetelt részletezettségre figyelemmel szükséges alátámasztó munkarészei valamint a helyi érdekvédelmi javaslat. A településrendezési eszközök véleményezésében érdekelt államigazgatási szervek A településrendezési tervek és a helyi építési szabályzat véleményezési eljárásban érdekelt államigazgatási szervek körét a 3. számú melléklet tartalmazza. Az elızetes véleményezéshez tájékoztatni kell az államigazgatási szerveket a rendezés alá vont területrıl, a rendezés általános céljáról és annak várható hatásáról. Az elızetes véleményezési eljárásba minden esetben be kell vonni azokat az államigazgatási szerveket, amelyek az elızetes véleményezési eljárásban állásfoglalást tettek, illetve ezt kérték. 2. TELEPÜLÉSRENDEZÉSI KÖVETELMÉNYEK Településszerkezet, terület-felhasználás A városok és községek /továbbiakban együtt: település/ igazgatási területét építési szempontból a./ beépítésre szánt /beépített, további beépítésre kijelölt/ területbe, amelyen belüli építési övezetekben az építési telkek megengedett beépítettsége legalább 10 %, illetıleg b./ a beépítésre nem szánt területbe, amelyen belüli övezetekben a telkek megengedett beépítettsége legfeljebb 5 % – kell sorolni. A település igazgatási területén belüli azonos szerepkörő, jellegő beépítettségi intenzitású területrészeket- általános és sajátos építési használatuk szerint – azonos területfelhasználási egységbe kell sorolni.

Az igazgatási terület a beépítésre szánt területeit az építési használatuk általános jellege, valamint sajátos építési használatuk szerint: lakó – nagyvárosias lakó,- kisvárosias lakó,- kertvárosias lakó,- falusias lakó,vegyes – településközpont vegyes,- központi vegyes,gazdasági – kereskedelmi,- szolgáltató,- ipari üdülı – üdülıházas, – hétvégi házas különleges a beépítésre nem szánt területeit közlekedési,- közmő-elhelyezési, hírközlési,zöld erdı – védelmi erdı – gazdasági erdı – egészségügyi – szociális, turisztikai erdı – oktatási – kutatási erdı mezıgazdasági – kertes mezıgazdasági – általános mezıgazdasági vízgazdálkodási területként /terület-felhasználási egységként/ kell megkülönböztetni. A terület-felhasználási egységekre vonatkozóan meg kell határozni a szintterület – sőrőség és a közüzemi közmővesítettség mértékét, Terület-felhasználási egységek tagozódása Építési övezetek, övezetek A terület-felhasználási egységek területei közterületekre és egyéb /közterületeknek nem minısülı/ területekre, továbbá azokat beépítésre szánt területek esetén építési övezet/ek/be, beépítésre nem szánt területek esetén övezet/ek/re be kell sorolni. Az építési övezeteket, övezetekre a meglévı és/vagy tervezett szerepkörük, beépítettségük és karakterbeli különbségeik alapján és úgy kell besorolni, hogy az azokon belüli – azonos helyzetben lévı – telkeket azonos értékő építési jogok és kötelezettségek illessék meg. Az újonnan beépítésre vagy jelentıs átépítésre kerülı területek építési övezeteire vonatkozóan meg kell határozni legalább: – a kialakítható legkisebb telekterület méretet – a beépítési módot – a beépítettség megengedett legnagyobb mértékét

– a megengedett legkisebb – legnagyobb építménymagasságot – a beépítés feltételének közmővesítettségi mértékét – a zöldfelület legkisebb mértékét – a megengedett igénybevételi, kibocsátási, szennyezettségi /továbbiakban: környezetterhelési/ határértékeket /emisszió és imisszió/ – a terepszint alatti építményeket Az övezetre vonatkozóan e rendeletben foglaltakon túl meg lehet határozni: – a beépítési módot – a megengedett legkisebb – legnagyobb építménymagasságot Az építési övezetekre, övezetekre vonatkozóan meg lehet határozni: – a felhasználás kizárólagosságát, illetve korlátozását, – a helyi sajátosságok megırzése vagy kialakítása érdekében a telkek legkisebb szélességi és mélységi méretét, az építészeti karakter jellemzıit, – a nyomvonal jellegő építmények és mőtárgyaik kialakítására vonatkozó egyéb elıírásokat.

A közmővesítettség mértéke Az egyes építési övezetek közmővesítettségének módját és mértékét helyi építési szabályzatban, szabályozási tervben kell megállapítani. Közmővesítettség szempontjából – teljes közmővesítettségnek minısül – a közüzemi szolgáltatás /villamos energia és vezetékes gáz vagy távhı – közüzemi vízszolgáltatás – közüzemi szennyvízelvezetés és tisztítás, továbbá – közterületi nyílt vagy zárt rendszerő csapadékvíz-elvezetés együttes megléte – részleges közmővesítettségnek minısül – közüzemi,- villamos,- energiaszolgáltatás – közüzemi ivóvíz szolgáltatás – egyedi közmővel történı szennyvíztisztítás és szennyvízelhelyezés, továbbá – közterületi nyíltrendszerő csapadékvíz-elvezetés együttes megléte – hiányos közmővesítettségnek minısül, ha a részleges közmővesítettségre elıírt feltételek valamelyike nem áll fenn – közmővesítettlennek minısül, ha nincs közüzemi közmőhálózat. A település zöldfelületi rendszere A helyi építési szabályzatban, a szabályozási tervben – a fıváros esetében a szabályozási kerettervben is gondoskodni kell a település igazgatási területén a klimatikus viszonyok megırzése, javítása érdekében a telkek növényzettel fedett részérıl, a zöldterületekbıl és az erdıkbıl álló egységes zöldfelületi rendszer kialakításáról, valamint az épített környezet alaktani és helyi éghajlati jellegét meghatározó elemeinek megırzésérıl.

Beépítésre szánt területek Lakóterület Elsısorban lakóépületek elhelyezésére szolgál. A lakóterület lehet: – Nagyvárosias lakóterület: sőrő beépítéső több önálló rendeltetési egységet magába foglaló, 12,5 m feletti épületmagasságot meghaladó lakóépületek elhelyezésére szolgál. A nagyvárosias lakóterületen elhelyezhetı: – lakóépület – a helyi lakósság ellátást szolgáló kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó épület – egyházi, oktatási, egészségügyi, szociális épület – sportlétesítmény A nagyvárosias lakóterületen – az elıírtak figyelembe vételével kivételesen elhelyezhetı – szálláshely szolgáltató épület – igazgatási épület – a terület rendeltetésszerő használatát nem zavaró hatású gazdasági építmény – többszintes parkolóházhoz kapcsolódó üzemanyagtöltı. A nagyvárosias lakóterületen nem helyezhetı el önálló parkolóterület és garázs 3,5 t önsúlynál nehezebb gépjármővek és az ilyeneket szállító jármővek számára. – Kisvárosias lakóterület: sőrő beépítéső, több önálló rendeltetési egységet magába foglaló, 12,5 m-es épületmagasságot meg nem haladó lakóépületek elhelyezésére szolgál. A kisvárosias lakóterületen elhelyezhetı – lakóépület – a helyi lakosság ellátását szolgáló kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó épület – egyházi, oktatási, egészségügyi, szociális épület – sportlétesítmény – a terület rendeltetésszerő használatát nem zavaró hatású kézmőipari épület A kisvárosias lakóterületen – az elıírtak figyelembevételével – kivételesen elhelyezhetı – szálláshely szolgáltató épület – igazgatási épület – termelı kertészeti építmény – üzemanyagtöltı – a terület rendeltetésszerő használatát nem zavaró hatású egyéb gazdasági építmény A kisvárosias lakóterületen nem helyezhetı el önálló parkolóterület és garázs a 3,5 t önsúlynál nehezebb gépjármővek és az ezeket szállító jármővek számára. – Kertvárosias lakóterület: laza beépítéső összefüggı nagy kertes, több önálló rendeltetési egységet magába foglaló, 7,5 m épületmagasságot meg nem haladó lakóépületek, elhelyezésére szolgál.

A kertvárosias lakóterületen elhelyezhetı – legfeljebb négylakásos lakóépület – a helyi lakosság ellátást szolgáló kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó épület – egyházi, oktatási, egészségügyi, szociális épület – a terület rendeltetésszerő használatát nem zavaró hatású kézmőipari épület A kertvárosias lakóterületen – az elıírtak figyelembevételével – kivételesen elhelyezhetı – legfeljebb hatlakásos lakóépület – a helyi lakosság közbiztonságát szolgáló építmény – sportlétesítmény – üzemanyagtöltı – a terület rendeltetésszerő használatát nem zavaró hatású egyéb gazdasági építmény A kertvárosias lakóterületen nem helyezhetı el – szálláshely szolgáltató épület – a megengedett lakásszámot meg nem haladó vendégszoba számú egyéb kereskedelmi szálláshely épület kivételével. – egyéb közösségi szórakoztató, kulturális épület – önálló parkolóterület és garázs a 3,5 t önsúlynál nehezebb gépjármővek és az ilyeneket szállító jármővek számára – Falusias lakóterület: legfeljebb 7,5 m–es épületmagasságú lakóépületek, a mezı,- és az erdıgazdasági építmények, továbbá a helyi lakosságot nem zavaró hatású kereskedelmi, szolgáltató és kézmőipari építmények elhelyezésére szolgál. A falusias lakóterületen elhelyezhetı – lakóépület – mezı,- és erdıgazdasági /üzemi/ építmény – kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó épület – szálláshely szolgáltató épület – kézmőipari építmény – helyi igazgatási, egyházi, oktatási, egészségügyi, szociális épület – sportlétesítmény – üzemanyagtöltı – Vegyes lakóterület: lakó és kereskedelmi, szolgáltató gazdasági épületek vegyesen történı elhelyezésére szolgál. A vegyes terület lehet: – településközpont vegyes terület – központi vegyes terület – Településközpont vegyes terület: több önálló rendeltetési egységet magába foglaló lak és olyan helyi települési szintő igazgatási, kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó, szálláshely szolgáltató, egyházi, oktatási, egészségügyi, szociális épületek, valamint sportlétesítmények elhelyezésére szolgál, amelyek alapvetıen nincsenek zavaró hatással a lakófunkcióra. A településközpont vegyes területen elhelyezhetı – lakóépület – igazgatási épület – kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó, szálláshely szolgáltató épület – egyéb közösségi szórakoztató épület, a terület azon részén, amelyben a gazdasági célú használat az elsıdleges

– egyházi, oktatási, egészségügyi, szociális épület – sportlétesítmény – parkolóház, üzemanyagtöltı A településközpont vegyes területen – az elıírtak figyelembevételével – kivételesen elhelyezhetı – nem zavaró hatású egyéb gazdasági építmény – termelı kertészeti építmény A településközpont vegyes területen nem helyezhetı el önálló parkolóterület és garázs 3,5 t önsúlynál nehezebb tehergépjármővek és az ilyeneket szállító jármővek számára. – Központi vegyes terület: több önálló rendeltetési egységet magába foglaló, elsısorban központi igazgatási, kereskedelmi, szolgáltató gazdasági épületek elhelyezésére szolgál. A központi vegyes területen elhelyezhetı – igazgatási épület – kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó, szálláshely szolgáltató épület – egyéb közösségi szórakoztató, kulturális épület – egyházi, oktatási, egészségügyi, szociális épület – sportlétesítmény – többszintes parkolóházhoz kapcsolódó üzemanyagtöltı – nem zavaró hatású egyéb gazdasági építmény – a gazdasági tevékenységi célú épületen belül a tulajdonos, a használó és a személyzet számára szolgáló lakások – más lakások a helyi építési szabályzat, szabályozási terv elıírása szerint – meghatározott szintszám felett csak lakások létesíthetık – az épületek szintterületének meghatározott arányát csak lakás létesítésére lehet felhasználni A központi vegyes területen – az elıírtak figyelembevételével – kivételesen elhelyezhetı – üzemanyagtöltı – lakóépület A központi vegyes területen nem helyezhetı el önálló parkolóterület és garázs 3,5 t önsúlynál nehezebb gépjármővek és az ilyeneket szállító jármővek számára. – Gazdasági vegyesterület: elsısorban gazdasági célú építmények elhelyezésére szolgál. A gazdasági terület lehet – kereskedelmi, szolgáltató terület – ipari terület – Kereskedelmi, szolgáltató terület: elsısorban nem jelentıs zavaró hatású gazdasági tevékenységi célú épületek, elhelyezésére szolgál. Kereskedelmi, szolgáltató területen elhelyezhetı – mindenfajta, nem jelentıs zavaró hatású gazdasági tevékenységi célú épület – a gazdasági tevékenységi célú épületen belül a tulajdonos, a használó és a személyzet számára szolgáló lakások – igazgatási, egyéb irodaépület – parkolóház, üzemanyagtöltı – sportlétesítmény

A kereskedelmi, szolgáltató területen – az elıírtak figyelembevételével – kivételesen elhelyezhetı – egyházi, oktatási, egészségügyi, szociális épület – egyéb közösségi szórakoztató épület – Ipari terület: olyan gazdasági célú ipari építmények, elhelyezésére szolgál, amelyek más beépítésre szánt területen nem helyezhetık el. Az ipari terület lehet – jelentıs mértékő zavaró hatású terület – egyéb terület A jelentıs mértékő zavaró hatású ipari terület különösen veszélyes /pl. tőz,robbanás,- fertızıveszélyes/ bőzös vagy nagy zajjal járó gazdasági tevékenységhez szükséges építmények, elhelyezésére szolgál. Az egyéb ipari terület elsısorban az ipari, az energiaszolgáltatási és a településgazdálkodás építményei, elhelyezésére szolgál. Az ipari gazdasági területen – a jelentıs mértékő zavaró hatású ipari terület kivételével – az elıírtak figyelembevételével – kivételesen elhelyezhetı – gazdasági tevékenységi célú épületen belül a tulajdonos, a használó és a személyzet számára szolgáló lakások – egyházi, oktatási, egészségügyi, szociális épületek – Üdülıterület: elsısorban üdülıépületek, elhelyezésére szolgál. Az üdülıterület lehet – üdülıházas /sőrő beépítéső, 6,0 m épületmagasságot meghaladó terület – hétvégi házas /laza beépítéső. 6,0 m épületmagasságot meg nem haladó/ terület Az üdülıterületen állattartó épület – ha az állattartásról szóló helyi önkormányzati rendelet másként nem rendelkezik a lovasturizmust szolgáló istálló kivételével – és különálló árnyékszék, továbbá állatkifutó, trágyatároló, komposztáló, siló és ömlesztett anyag,- folyadék és gáztároló melléképítmény – a terepszint alatti, fedett kialakítású kivételével – nem helyezhetı el. – Üdülıházas területen olyan üdülıépületek, üdülıtáborok és kempingek helyezhetık el, amelyek elhelyezésük, méretük, kialakításuk és felszereltségük, valamint infrastrukturális ellátottságuk alapján az üdülési célú tartózkodásra alkalmasak és túlnyomóan változó üdülıi kör hosszabb tartózkodására szolgálnak. Az üdülıházas területen csak a terület igényei szerinti parkolók és garázsok helyezhetık el. A 3,5 t önsúlynál nehezebb tehergépjármővek számára parkoló vagy garázs nem helyezhetı el. – Hétvégi házas területen legfeljebb két üdülıegységes üdülıépületek helyezhetık el. A hétvégi házas területen a helyi építési szabályzatban, szabályozási tervben elı lehet írni, hogy az üdülıegységeket csak csoportos formában vagy csak kivételesen csoportos formában lehet elhelyezni. A helyi építési szabályzatban, szabályozási tervben megengedhetı általános vagy kivételes jelleggel olyan építmények elhelyezése, amelyek a terület rendeltetésével összhangban vannak, és azt szolgálják, valamint sportlétesítmények elhelyezése. A hétvégi házas területen egyéb közösségi szórakoztató, kulturális épület nem helyezhetı el. A hétvégi házas területen csak a terület igényei szerinti és a 3,5 t önsúlynál

nem nehezebb gépjármővek számára szolgáló parkolók és garázsok helyezhetık el. – Különleges terület – be azok a területek tartoznak, amelyek a rajtuk elhelyezendı építmények különlegessége miatt /helyhez kötöttek, jelentıs hatást gyakorolnak környezetükre vagy a környezetük megengedett külsı hatásaitól is védelmet igényelnek/ az eddigiek által elemzettektıl eltérıek. A különleges területek célját és használatuk fajtáját, a beépítési elıírásait minden esetben a helyi építési szabályzatban, szabályzási terven meg kell határozni. A különleges területek lehetnek – nagy bevásárlóközpontok és nagy kiterjedéső kereskedelmi célú területek – vásárok, kiállítások, kongresszusok területei – oktatási központok területei – egészségügyi területek /kórház, szanatórium, gyógyszálló, gyógyüdülı/ – nagykiterjedéső sportolási célú területek – a kutatás-fejlesztés, a megújuló energiaforrások építményeinek területei /pl. szél – és napenergia/ – állat- és növénykertek, temetık területei – nyersanyaglelıhelyek /bányák/ telkeinek, építményeinek területei – honvédelmi területek – hulladékkezelık,- lerakók területei /települési szilárd és folyékony, egyéb veszélyes, radioaktív stb./ – épületnek minısülı közlekedési építmények területei, ha azok nem a közlekedési területen belül kerülnek elhelyezésre. Beépítésre nem szánt területek – Közlekedési és közmőterület : a közlekedési és közmőelhelyezésre szolgáló terület az országos és a helyi közutak, a kerékpárutak, a gépjármő várakozóhelyek /parkolók/ – közterületnek nem minısülı telkeken megvalósulók kivételével – a járdák és gyalogutak, mindezek csomópontjai, vízelvezetési rendszere és környezetvédelmi létesítményei, a közforgalmú vasutak, vízi és légi közlekedés, továbbá a közmővek és a hírközlés építményeinek elhelyezésére szolgál. A közutak, vasutak elhelyezése céljára – más jogszabályi elıírás, illetıleg elfogadott helyi építési szabályzat és szabályozási terv hiányában – legalább a következı szélességő építési területet kell biztosítani: – gyorsforgalmi utak /autópálya, autóút/ esetén 60 m – fıutak esetén 40 m – országos mellékutak esetén 30 m – helyi győjtıutak esetén 22 m – kiszolgáló út esetén 12 m – kerékpárút esetén 3m – gyalogút esetén 3m – kétvágányú vasút esetén 20 m – egyvágányú vasút esetén 10 m A közlekedési területen elhelyezhetı a közlekedést kiszolgáló – közlekedési létesítmények – kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó, szálláshely szolgáltató épület

– igazgatási épület – gazdasági tevékenységi célú épületen belül a tulajdonos, a használó és a személyzet számára szolgáló lakás – Zöldterület: állandóan növényzettel fedett közterület /közkert, közpark/ A zöldterületnek közútról, köztérrıl közvetlenül megközelíthetınek kell lennie. A közterületnek kerekesszékkel és gyermekkocsival is megközelíthetınek és használhatónak kell lennie. A zöldterületen elhelyezhetı: – a pihenést és a testedzést szolgáló építmény /sétaút, pihenıhely, tornapálya, gyermekjátszótér stb./ – vendégváró épület – a terület fenntartásához szükséges épület A zöldterületen az épületek legfeljebb 2 %-os beépítettséggel helyezhetık el. – Erdıterület : erdı céljára szolgáló terület Az erıdterület az erdı rendeltetése szerint: – védelmi /védett és védı/ – gazdasági – egészségügyi – szociális, turisztika – oktatási-kutatási – rendeltetéső lehet A védelmi rendeltetéső erıdterületen épületet elhelyezni nem lehet. A 100 000 nm-t /10 ha/ meghaladó területnagyságú telken – gazdasági és oktatási – kutatási rendeltetéső erdıterületen 0,5 %-os beépítettséggel – egészségügyi – szociális, turisztikai rendeltetéső erdıterületen 5 %-os beépítettséggel az erdı rendeltetésének megfelelı építmények helyezhetık el. – Mezıgazdasági területen : a növénytermesztés, az állattenyésztés és a halászat, továbbá az ezekkel kapcsolatos termékfeldolgozás – és tárolás /továbbiakban mezıgazdasági hasznosítás/ építményei helyezhetık el. A mezıgazdasági terület – kertes – általános mezıgazdasági terület lehet. A mezıgazdasági területen – a 720 nm –t el nem érı területő telken építményt elhelyezni nem szabad – a 720 – 1500 nm közötti területnagyságú telken – a nádas, a gyep és a szántó mővelési ágban nyilvántartottak kivételével – 3 %-os beépítettséggel elsısorban a tárolás célját szolgáló egy gazdasági épület és terepszint alatti építmény /pince/ helyezhetı el. – az 1500 nm-t meghaladó területő telken építmény 3 % -os beépítettséggel helyezhetı el. A mezıgazdasági területen lakóépület, szılı, gyümölcsös és kert mővelési ág esetén 3000 nm, egyéb mővelési ág esetén 6000 nm telekterület felett helyezhetı el úgy, hogy az a megengedett 3 %-os beépítettség felét nem haladhatja meg. A különálló lakóépület magassága legfeljebb 7,5 m lehet. A mezıgazdasági területen több önálló telekbıl birtoktest alakítható ki. A birtoktest esetében a 3 %-os beépíthetıség a birtoktesthez tartozó összes telek területe után számítva csak az egyik telken is kihasználható /birtokközpont/, ha a telek területe legalább 10 000 nm-t eléri és a beépítés a szomszédos telkek rendeltetésszerő használatára nincs korlátozó hatással, illetıleg azt nem veszélyezteti. A birtokközpont telkén a beépítettség a 45 %-ot nem haladhatja meg.

A birtokközpont kialakítására vonatkozó építési engedélynek tartalmaznia kell – a központhoz tartozó összes telekre vonatkozóan-azt a tényt, hogy az melyik helyrajzi számú birtokközponthoz tartozik. Építési tilalmat illetve építési korlátozást kell bejegyeztetni az ingatlannyilvántartásba az építésügyi hatóság határozata és megkeresése alapján – a tulajdonos érdekében – azokra a telkekre, amelyek területe a központ beépítettségének meghatározásakor – egészben vagy részben beszámításra kerültek. Indokolt esetben a birtokközponthoz tartozó más telken kiegészítı központ alakítható ki, ha a központ beépítettsége a központhoz tartozó összes telek területe után számított beépíthetıségi mértéket nem éri el. Ilyen esetben a telephely beépítettsége a bejegyzett korlátozás szerinti beépíthetıségi mértéket nem haladhatja meg. A birtokközpont és a kiegészítı központ kialakításához elızetesen elvi építési engedélyt kell kérni. – Vízgazdálkodási terület : vízgazdálkodással összefüggı területek – a folyóvizek medre és parti sávja – az állóvizek medre és parti sávja – a folyóvizekben keletkezett, nyilvántartásba még nem vett szigetek – a közcélú nyílt csatornák medre és parti sávja – a vízbeszerzési területek /védett vízbázis/ és védıterületek /hidrológiai védıidom/ – a hullámterek – a vízjárta, valamint a fakadó vizek által veszélyeztetett területek A területen építmény elhelyezni csak a külön jogszabályban foglaltak szerint lehet. 3. ÉPÍTMÉNYEK ELHELYEZÉSE Általános elıírások Építményeket csak úgy szabad elhelyezni, hogy azok együttesen feleljenek meg a településrendezési, a környezet,- táj,- természet- és mőemlékvédelmi, továbbá a rendeltetési, az egészség,- a tőz,- a köz- és más biztonsági, az akadálymentességi követelményeknek, valamint a geológiai, éghajlati, illetıleg a terep, a talaj és a talajvíz fizikai, kémiai, hidrológiai adottságainak, illetıleg azokat ne befolyásolják károsan. Az egyes építési övezetekben, illetıleg övezetekben a kivételesen elhelyezhetı építmények akkor helyezhetık el, ha az építmény az adott területre vonatkozó övezeti elıírásoknak, továbbá a rendeltetése szerinti külön hatósági elıírásoknak megfelel, valamint a más rendeltetési használatból eredı sajátos hatások nem korlátozzák a szomszédos telkeknek az övezeti elıírásoknak megfelelı beépítését, használatát. Ezt a rendelkezést kell alkalmazni a már meglévı építmény, építményrész átalakítása, bıvítése, korszerősítése vagy használatának megváltoztatása esetén is. A lakóterületen az építési telkeknek az épület elhelyezésére szolgáló, a telek közterületi határvonala felé esı 15 m-es mélységő területrészén, ahol az övezeti elıírás szerint egyébként megengedett különálló árnyékszék, állattartó épület, állatkifutó, trágyatároló, komposztáló, siló , valamint ömlesztett anyag,- folyadék – és gáztároló melléképítmény – a terepszint alatti, fedett kialakítású kivételével – nem helyezhetı el. Valamennyi építési övezetben, illetıleg övezetben – ha a helyi építési szabályzat, szabályozási terv másként nem rendelkezik – elhelyezhetık : – a nyomvonal jellegő építmények és mőtárgyaik, a külön jogszabályok

keretei között – a köztárgyak – a kutatást és az ismeretterjesztést szolgáló épületnek nem minısülı építmények – a honvédelmet és a belbiztonságot szolgálómőtárgyak – nyilvános illemhelyek, hulladékgyőjtık – A telek beépítésének feltételei : épület csak olyan telken helyezhetı el, amelynek – a közterületrıl vagy magánútról gépjármővel közvetlenül történı megközelíthetısége – a rendeltetésszerő használathoz szükséges villamos energia, ivóvíz /szükség esetén technológiai víz – a keletkezı szennyvíz és a csapadékvíz elvezetése vagy ártalommentes elhelyezése – a használat során keletkezı hulladék elszállításának vagy ártalommentes elhelyezésének, illetıleg házilagos komposztálásnak lehetısége biztosított, valamint – a rendeltetésszerő használathoz szükséges gépkocsi elhelyezése biztosított. – Az építési telkek beépítési módjának meghatározása : az építési telek épület elhelyezésére szolgáló területrészét /építési hely/ építési határvonalakkal kell megállapítani úgy, hogy – szabadonálló beépítési mód esetén azt minden oldalról saját telkének az elıírt elı,- oldal- és hátsókerti építési határvonalai és a telek határai közötti beépítetlen része vegye körül – oldalhatáron álló beépítési mód esetén annak egyik építési határvonala a telek egyik oldalhatára legyen. – ikres beépítési mód esetén a szomszédos telkek egymás felöli építési határvonala a telkek közös oldalhatára legyen. – zártsorú és csoportos beépítési mód esetén annak a telek elıkerti építési határvonalához csatlakozó oldal a telek két oldalhatára legyen. A helyi építési szabályzat, szabályozási terv építési vonalakat meghatározhat. Helyi építési szabályzat, szabályozási terv hiányában – a kialakult állapotnak megfelelı – az építési vonalat elvi építési engedélyben kell meghatározni. – Az elı,- oldal és hátsókert elıírásai : az építési telken az építési helyet az építési övezet elı,- oldal- és hátsókertre vonatkozó elıírásai szerint kell meghatározni az építési határvonalakkal. Az elıírt legkisebb elı,- oldal és hátsókert méretén belül épület, épületrész – a 0,6 m-nél nem nagyobb kiállású eresz, alaptest nem állhat. Amennyiben az épület, épületrész valamely építési határvonalra kerül elhelyezésre, akkor az a homlokzati falának végleges külsı /vakolt vagy burkolt/ felületi síkjával kell, hogy a határvonalon álljon. Az elıkert legkisebb mélységét a helyi építési szabályzat, szabályozási terv állapítja meg, ennek hiányában a kialakult állapotnak megfelelı vagy 5,0 m. Az oldalkert legkisebb szélességét a helyi építési szabályzat, szabályozási terv állapítja meg. A hátsókert elıírt legkisebb méretén belül – a szükséges védıtávolságok megtartásával – valamennyi melléképítmény elhelyezhetı. Növényházat /üvegházat/, fóliasátrat helyi építési szabályzat és szabályozási terv eltérı rendelkezés hiányában – a teleknek a szomszédos telkekkel közös határától

legalább 1,5 m távolságra szabad elhelyezni. A jogszabály hatályba lépésekor már meglévı építmény utólagos hıszigetelése és homlokzatburkolása együttesen – az oldalhatáron álló falat kivéve – az elı,oldal – és hátsókert méretét legfeljebb 10-10 cm-rel csökkentheti. A telek beépítettsége ennek megfelelıen módosulhat. Építési határvonalon kívülre esı épületrészt /pl. erkélyt/: – legalább 5,0 m-es elıkert méret – a telek közterületi homlokvonalára helyezett zártsorú beépítési módú épületeken a közterület fölé – a jogszabályi feltételeket figyelembe véve a legalább 18 m szélességgel szabályozott út – esetében szabad létesíteni. A kiugró épületrész hossza legfeljebb az adott teljes épület homlokzathosszának 4/5-e, legnagyobb szélessége, kiugrása legfeljebb 1,0 m lehet. Az épületkiugrás a szomszédos telek határától legalább a kiugrás másfélszeresének megfelelı, de legalább 1,0 m távolságra lehet. – Az építmények közötti legkisebb távolság : a szomszédos telkeken az építmények közötti legkisebb távolság nem lehet kisebb a telepítési távolságnál, illetve a tőztávolságnál. Az építmények közötti legkisebb telepítési távolság szabadon álló, oldalhatáron álló és ikres beépítési mód esetén az elıírt /megengedett/ legnagyobb építménymagasság mértéke – zártsorú beépítési mód esetén, továbbá az egymással szembenálló, tőzfalas kialakítású oldalhomlokzatú épületek között telepítési távolságot nem kell tartani – zártsorú beépítési mód esetén, a helyi építési szabályzat, szabályozási terv elıírhatja, vagy megengedheti, hogy az épületek zárt sora helyenként, legalább 10 m-es épületközzel megszakadjon, ha az épületköz területe két területre esik, abból legalább 3 m széles résznek egy telekre kell esnie, továbbá az épületeket ilyen esetben a közre nézı oldalukon homlokzattal kell kialakítani. – A tőztávolság mértékét tőzvédelmi szakhatóság a tőzveszélyességi osztályba sorolás, valamint az ingatlanok jellege, alapterülete szerint – külön jogszabályban határozza meg. – Az állattartás céljára szolgáló épületek, helyiségek és melléképítmények építési telken való elhelyezésénél irányadó védı távolságokat és más építési feltételeket – közegészségügyi és állategészségügyi, továbbá a környezetvédelmi követelmények meghatározásával – az állattartásról szóló helyi önkormányzati rendeletben kell megállapítani. – Országos közutak melletti telken létesítmény csak külön jogszabályok szerint helyezhetı el. – Országos közforgalmú vasútvonal szélsı vágányától számított 50 m, továbbá a környezeti hatásvizsgálathoz kötött vasúti létesítmények esetében 100 m távolságon belül építmény csak külön jogszabályokban elıírt feltételek szerint helyezhetı el. – A szomszédos telekkel közös határvonalon álló határfalban /tőzfalban/ kiképzett légaknára kizárólag nem huzamos tartózkodás céljára szolgáló és nem tőzveszélyes anyag tárolására igénybe vett mellékhelyiségek szellızıi vagy a helyiség alapterület legfeljebb 1/10–ed részének megfelelı nyílófelülető szellızıablakai nyithatók, a szellızésre vonatkozó általános elıírások megtartásával, és legalább 1,80 m-es mellvédmagassággal.

– Az oldalhatáron álló beépítési módú telken, az oldalhatáron álló épület esetén, annak eresze a terepcsatlakozás felett legalább 2 m magasságban és legfeljebb 0,5 m-re a szomszédos ingatlanra átnyúlhat a csapadékvíz saját telekre való visszavezetésével. – Az épületnek a telek oldalhatárán vagy attól 3 m-en belül álló és a telekhatárral 60 foknál kisebb szöget bezáró homlokzati falában és a vízszintessel 30 foknál nagyobb szöget bezáró tetıfelületén csak mellékhelyiségek, legalább 1,80 m-es mellvédmagasságú és helyiségenként legfeljebb 1 db 0,40 nm nyíló felülető szellızıablaka, szellızınyílása lehet. Az épület pinceszintjén és az alagsori szintjén lévı helyiségeinek, tereinek nyílásai, nyílászárói, szellızıi a telek oldalhatárán vagy a telek oldalhatárától 1 m-en belül álló határfalán lehet. Védıterületek A védıterület lehet védıövezet /biztonsági övezet/, illetve nyomvonalas jellegő építmények esetén védısáv /biztonsági övezet/ A védıterület kiterjedését, felhasználásának és beépíthetıségének lehetıségét, módját és feltételeit a vonatkozó jogszabályok – ennek hiányában az illetékes hatóságok elıírásai alapján kell meghatározni. Az építmények és a használatuk külön-külön és együttesen sem eredményezhetnek a jogszabályokban vagy a szakhatóságok elıírásaiban megállapított terhelési határértéket meghaladó mértékő hatást a környezetükre. Ha valamely építményt a megengedett környezetterhelési határértékkel szemben védeni szükséges és a mőszaki kialakítással nem oldható meg, a védelemre igényt tartó köteles védıterületet kialakítani. A környezetterhelési határérték ismertének hiányában a szükséges legkisebb védıtávolság mértékét az építmény kialakításának figyelembevételével – az ügyben illetékes szakhatóságok esetenként határozzák meg. Védıterületet /pl. véderdıt/ a hatást elıidézı, illetıleg a védelmet igénylı – ha a jogszabály másként nem rendelkezik – a saját területén /építési telkén, építési területén/ belül köteles kialakítani és fenntartani. Új vagy újra megnyitott temetı, temetkezési emlékhely telkén belül legalább 30 m széles, fásított védıterületet kell kialakítani. E követelményt mőködı temetı, temetkezési emlékhely bıvítési területére is vonatkozik. Építmény elhelyezése közterületen

Közterületen építményt elhelyezni csak a helyi építési szabályzat alapján lehet. A járdán építmény, köztárgy, berendezés csak abban az esetben helyezhetı el, ha: – az a járda elıírt legkisebb hasznos szélességét /gyalogsáv/ – más hatósági elıírás hiányában 0,75 m többszöröse, de legalább 1,5 m – nem csökkenti, rendeltetésszerő használata a gyalogosok közlekedését nem zavarja, biztonságát nem veszélyezteti, a jármővezetık kilátását nem gátolja, a közúti forgalmi jelzések felismerését nem akadályozza, a közút forgalmát nem veszélyezteti, a közmővek elhelyezését, üzemeltetését, karbantartását nem akadályozza.

A közmővekhez tartozó más közérdekő tárgyakat, reklámhordozókat csak úgy szabad elhelyezni, hogy azok a településképhez illeszkedjenek, a telkek és építmények rendeltetésszerő használatát és megközelítését ne akadályozzák, azok állagát ne rontsák. A telek helyrajzi számát, az épület házszámát a közterületrıl, magánútról jól látható módon kell feltüntetni az errıl szóló helyi önkormányzati rendelet szerint. A telektömbök utcasarkain utca névtáblákat kell elhelyezni. Építmények megközelítése Az építményeknek rendeltetésüknek megfelelı módon megközelíthetıknek kell lenniük. A közhasználatú építményeket kerekesszékkel s gyermekkocsival is megközelíthetı módón kell kialakítani. Amennyiben lejtı, rámpa készül a megközelíthetıség céljára, azt úgy kell kialakítani, hogy az elérendı szinten legalább 1,5 m 1,5 m-es vízszintes, szabad terület legyen. Jármővek elhelyezése Az építmények, önálló rendeltetetési egységek, területek rendeltetésszerő használatához elıírt mennyiségő és fajtájú jármővek elhelyezési lehetıségét, továbbá a rendszeres teherszállítás esetén rakodóhelyet kell biztosítani a telken. Meglévı építmények bıvítése, átalakítása, rendeltetésük módosítása esetében csak a bıvítésbıl, az átalakításból, illetıleg az új rendeltetésbıl eredı többlet gépkocsi elhelyezésérıl kell gondoskodni, a meglévık megtartása mellett. Az elıírtakon kívül autóbusz várakozó helyet kell létesíteni minden olyan építményhez 200 látogatónként, vásárlónként, illetıleg férıhelyenként, ahol ilyen rendszeres forgalomra számítani kell. /pl. szálláshely szolgáltató épület/, egyéb közösségi szórakoztató, kulturális épület /pl. színház, múzeum, cirkusz, uszoda, szabadidıközpont, állatkert, strand/ emlékhely stb. Az ilyen építmények fıbejáratához legalább egy, mozgáskorlátozottakat is szállító autóbusz számára biztosítani kell a biztonságos ki- és beszállás lehetıségét. Kerékpártárolót kell létesíteni minden olyan építményhez, ahol ilyen rendszeres forgalomra számítani lehet. /szórakoztató,- sport központok, kereskedelmi,- vendéglátó egységek, strand, uszoda/ A telken a jármőtárolókat elsıdlegesen épületben vagy terepszint alatti építményben kell elhelyezni. Tehergépkocsi lerakodóhelyrıl kell gondoskodni minden olyan építmény részére, ahol rendszeres teheráru szállítás szükséges. Számát és helyét úgy kell meghatározni, hogy a rakodás a közterület forgalmát és az építmény rendeltetésszerő használatát ne zavarja.

Lakókocsi és üdülısátor elhelyezése A telken szálláshely szolgáltatásként lakókocsit, üdülısátrat csak a helyi önkormányzati rendeltben meghatározott településrészen és csak átmeneti tartózkodás céljára szabad felállítani, ha 50 m-en belül a tisztálkodás és az illemhely használati lehetıség biztosított, továbbá, ha a telek ezáltal módosuló használata a szomszédos telkek, és építmények rendeltetésszerő használatát nem akadályozza.

Kerítés A telek határvonalain – eltérı jogszabályi rendelkezés hiányában kerítés létesíthetı. Az építési hatóság – településrendezési, közbiztonsági, köztisztasági, illetve egyéb más közérdekbıl a használat módja miatt – a telek határain a kerítés építését elrendelheti, vagy megtilthatja. A kerítésnek teljes egészében a saját telken kell állnia. Ha kerítést a telek hátsó határvonalán az arra kötelezettek közösen létesítik, ettıl eltérıen is megállapodhatnak. A kerítés kapuja kifelé, közterületre nem nyílhat. A telek határvonalain létesíthetı kerítés kialakítását – a helyi sajátosságokra is figyelemmel – a helyi építési szabályzat meghatározhatja. Kerítés létesítésének elrendelése esetén a telek tulajdonosa /kezelıje, használója/ a telek homlokvonalán, továbbá – eltérı jogszabályi rendelkezések hiányában – az útról nézve a jobboldali telekhatáron és a hátsó telekhatárnak ettıl az az úttól mért fele hosszán köteles megépíteni és fenntartani. Üdülıterületen – ha a helyi építési szabályzat másként nem rendelkezik – csak nem tömör kerítés vagy élısövény létesíthetı. Elrendelés nélküli kerítést annak tulajdonosa bármikor lebonthatja. Terepkialakítás Az építmények megvalósítása során a természetes terepfelület és az értékes növényállományt csak szükséges mértékben szabad megváltoztatni /fakivágási terv vagy növényvédelmi terv/ alapján. A terepkialakítás során eltávolított növényzetet az elıírás mértékéig pótolni kell. A helyi építési szabályzat – ennek hiányában az építésügyi hatóság- biztonsági,- vagy településrendezési okokból lejtıs terepen a telek határain támfal építését rendelheti el, a kötelezettségek az érintett telkek tulajdonosait /kezelıit, használóit/ a tulajdoni hányaduk és az érdekeltségük arányában együttesen terhelik. Ilyen esetben a támfal kialakításának módját és anyagát is meghatározhatja.

Építmények közmőellátása Vízellátás Ha az építmény rendeltetésszerő használatához ivóvíz szükséges és nincs közmőves vízszolgáltatás, az ivóvíz ellátás szempontjából figyelembe vehetı, ha a telken ivóvíz minıségő vizet szolgáltató kút van, vagy a telektıl gyalogúton mérve legfeljebb 150 m-es távolságon belül, egyéb módon biztosított. Közterületen elhelyezhetı építmény /pl. szolgáltató,- árusítópavilon/ esetén – ha annak rendeltetésszerő használatához a személyi szükségleteken kívül víz nem szükséges – megengedhetı, hogy ivóvíz vételére gyalogúton mérve 150 m-en belül másutt legyen biztosított a lehetıség. Ivóvíz bekötıvezetéket az arra vonatkozó szakmai elıírások szerint kell megvalósítani. Szennyvíz,- és csapadékvíz-elvezetés Építményt elhelyezni, ha annak telke elıtt közmőves szennyvízelvezetı /közcsatorna/ van, csak a közcsatornára való rákötéssel lehet.

Amennyiben nincs közmőves szennyvízelvezetés és elszikkasztás sem lehetséges, úgy abban az esetben hatóságilag engedélyezett, korszerő közmőpótló berendezést kell alkalmazni a szennyvíz ártalmatlanítására. A zárt szennyvíztárolás /szivárgásmentes kialakítással, rendszeres ürítéssel, ellenırzött elszállítással/ csak végsı megoldásként alkalmazható. Szennyvíz csak zártszelvényő csatornába vezethetı. Csapadékvíz, talajvíz és kiemelt bányavíz – a vonatkozó hatósági elıírások megtartásával – nyílt árokba is vezethetı. A használaton kívül helyezett kútba hulladékot, szenny,- és csapadékvizet bevezetni tilos. A telek, terület csapadékvíz-elvezetési rendszerét úgy kell kialakítani, hogy a víz a terepen és építményekben, továbbá szomszédos telkeken és építményekben, valamint közterületen kárt /átázást, kimosást, korróziót/ ne okozzon és a rendeltetésszerő használatot ne akadályozza. A csapadékvíz a telken belül elszivárogtatható, ha a telek és a szomszédos telkek, építmények állékonyságát és rendeltetésszerő használatát nem veszélyezteti. A csapadékvizet a telekrıl a közterületi nyílt vízelvezetı árokba csak zártszelvényő vezetékben és az utcai járdaszint alatt szabad kivezetni. Amennyiben a vízelvezetı árok a közút tartozéka, úgy abba a környezetbıl – a telkekrıl – csapadékvíz bevezetése csak az út kezelıjének hozzájárulásával történhet.

Egyéb közmőelhelyezés, hírközlés Egyéb közmővesítést /villamos energia, gáz, távhı stb./ és a hírközlést /távközlés, mősorszórás/ a vonatkozó szakmai elıírások szerint kell megvalósítani. Hulladékelhelyezés Települési /kommunális/ hulladékot csak a helyi építési szabályzatban, szabályozási tervben erre a célra kijelölt területen szabad elhelyezni. Veszélyes, radioaktív hulladékot a vonatkozó jogszabályok szerint szabad elhelyezni. Kommunális,- veszélyes és radioaktív hulladék, továbbá szennyvíziszap elhelyezésére és kezelésére szolgáló építményt hullámtéren, töltésekkel nem védett /nyílt/ ártéren, fakadó vagy szivárgó vizekkel veszélyeztetett, vízvédelmi, vízbázisvédelmi, sérülékeny földtani adottságú, valamint vízjárásos /mély fekvéső/ területeken elhelyezni nem szabad. 4.. ÉPÍTMÉNYEK LÉTESÍTÉSI ELİÍRÁSAI Általános elıírások Az építményeket és részeit tervezési program /üzemelési technológia/ alapján kell tervezni és megvalósítani, a vonatkozó jogszabályok elıírásainak megfelelıen. Az építményeket és azok részeit a rendeltetési használatnak megfelelıen, a helyszíni adottságok figyelembevételével kell megvalósítani úgy, hogy ne akadályozzák a szomszédos telkek és építmények önálló rendeltetési egységek zavartalan, rendeltetésszerő használhatóságát és illeszkedjenek a környezet és a környezı beépítés adottságaihoz, építészeti megoldásokkal járuljanak hozzá a táj és a településkép esztétikus alakításához. Az építmények és részei megvalósítása során megfeleljenek az alábbiaknak: – Állékonyság, mechanikai szilárdság: az építményt és részeit, szerkezeti, beépített berendezéseit úgy kell megvalósítani, hogy a megvalósítás és a

rendeltetésszerő használat során várhatóan fellépı terhek, hatások ne vezessenek azok részleges vagy teljes összeomlásához, megengedhetetlen mértékő deformációjához, a beépített berendezések és szerelvények károsodásához. A rendeltetésszerő használatuk során elıálló hatások következtében sem az építmény szerkezeteiben /túlzott hımozgás vagy páralecsapódás, sem környeztében vagy a talajban az építményre káros állapotváltozás /kifagyás, talajmozgás/ ne következzen be. Az építmény és szerkezetei feleljenek meg a polgári védelem jogszabályban elıírt követelményeinek. Építési tevékenységgel már meglévı építmények, építményrészek állékonyságát veszélyeztetni nem szabad. – Tőzbiztonság: Az építményt, és részeit, önálló rendeltetési egységet, helyiséget úgy kell megvalósítani, ehhez az építési anyagot, épületszerkezetet és beépített berendezést úgy kell megválasztani, beépíteni, hogy az esetlegesen keletkezı tőz esetén – állékonyságuk az elıírt ideig fennmaradjon – a tőz és a füst keletkezése és terjedése korlátozott legyen és – mérgezı elemet ne tartalmazzon – a tőz a szomszédos önálló rendeltetési egységre, építményre lehetıleg ne terjedhessen tovább – az építményben lévık az építményt az elıírt idın belül elhagyhassák vagy kimentésük lehetısége mőszakilag biztosított legyen – a mentıegységek tevékenysége ellátható, biztonságos legyen. – Higiénia, egészség,- környezetvédelem: Az építményt és részeit, az önálló rendeltetési egységet, helyiségeit úgy kell megvalósítani, ehhez építési anyagot, épületszerkezetet, beépített berendezést és vezetékhálózatot úgy kell megválasztani és beépíteni, hogy a környezet higiéniáját és a rendeltetésszerő használók egészségét ne veszélyeztesse a – mérgezı gázok keletkezése – légnemő, folyékony vagy szilárd légszennyezı és más veszélyes anyagok keletkezése – veszélyes sugárzás – szennyezett víz, föld, szilárd és folyékony hulladék – az építmény felületein káros nedvesedés keletkezése, megmaradása – elektrosztatikus feltöltıdés – vegyi és korróziós hatás – biológiai kártevık megtelepedése, elszaporodása – káros mértékő zaj és rezgés Az építmények elhelyezése során biztosítani kell: – a megfelelı szellızési, főtési, – természetes és mesterséges megvilágítás lehetıségét, – a helyiségek nedvesség /talaj,- csapadék,- üzemi víz stb./, – páratartalom kicsapódás elleni védelmét. – a megfelelı mennyiségő használati és ivóvizet, – a használat során keletkezı szennyvíz és füstgáz elvezetésének, – a hulladékok átmeneti tárolásának és eltávolításának, – a tisztíthatóság és karbantartás – lehetıségét. – az elıírt mértékő földelést Az egészségre és környezetre káros hatású anyagot, szerkezetet, berendezést építési célra felhasználni nem lehet. Építési célra szolgáló anyagot, szerkezetet, berendezést építménybe beépíteni csak oly módon szabad, hogy az az életet, egészséget ne veszélyeztesse, a

természetes vagy mesterséges forrásból származó sugárzás káros hatásával szemben a rendeltetésnek megfelelı védelmet nyújtsanak. Építményben a sugárterhelés a vonatkozó jogszabályban meghatározott értéknél nagyobb nem lehet. Faanyagot csak gombamentesítı kezelés után szabad beépíteni. – Használati biztonság: az építményt és részeit, az önálló rendeltetési egységet, helyiséget és annak részleteit úgy kell megvalósítani, ehhez az épületszerkezetet és a beépített berendezést úgy kell megválasztani és beépíteni, hogy a rendeltetésszerő használathoz biztonságos feltételeket nyújtsanak és ne okozzanak balesetet, sérülést – mint pl. – elcsúszást, elesést közlekedés közben – megbotlást, mellélépést /nem megfelelı világítás miatt/ – leesést /váratlan szintkülönbség,- korlát,- mellvéd hiánya miatt/ – fejsérülést /nem megfelelı belmagasság miatt/ – ütközést /nem megfelelı megvilágítás,- vészvilágítás hiánya, tükrözıdés miatt, építményen belüli jármőmozgásból/ – égési sérülést /védelem nélküli forró felülettıl, folyadéktól, gıztıl/ – áramütést /földelési, szerelési hibákból/ – robbanást /energiahordozó, hıtermelı vezeték, berendezési hiba/ – elakadás, beszorulás /szőkös mérető terek, nyílások/ Az építményt és részeit, továbbá a köz,- és díszvilágítást, a fényreklámot és hirdetıberendezést úgy kell elhelyezni és kialakítani, hogy a fényhatás a rendeltetésszerő használatot ne akadályozza, a környezetet tükrözéssel ne zavarja és a közlekedés biztonságát, ne veszélyeztesse. – Zaj-és rezgésvédelem: Az építményt, részeit, szerkezeteit, úgy kell mértezni, és megvalósítani, hogy a környezetébıl ható zaj,- és rezgéshatásoknak /pl. szeizmikus és forgalmi/ az elıírt mértékben ellenálljon, lehetıleg azt meghatározott mértékig csillapítsa. Az építési anyagokat, épületszerkezeteket és a rögzített berendezési tárgyakat úgy kell megválasztani és beépíteni hogy a rendeltetésszerő használatuk során keletkezett zaj,- és rezgéshatás az építmény helyiségeinek, tereinek és külsı környezetének használatát ne akadályozza, az elıírt mértéknél jobban ne terhelje, továbbá feleljen meg a vonatkozó jogszabályok és kötelezı szabványok elıírásainak – Energiatakarékosság és hıvédelem: Az építményt és részeit úgy kell megvalósítani és ehhez az építési anyagot, épületszerkezetet és a beépített berendezést úgy kell megválasztani, beépíteni, hogy a rendeltetésszerő használathoz az energiafelhasználás a legkisebb legyen. A térelhatároló szerkezetek és az épületgépészeti berendezések – az energetikai, a hıtechnikai elıírásoknak megfelelıen – együttesen legyenek alkalmasak a helyiségek megfelelı, elıírt légállapotának biztosítására. – Építmények egyes hatások elleni védelme: az építményt és részeit védeni kell az állékonyságot és a használatot veszélyeztetı vegyi, korróziós és biológiai hatásoktól, továbbá a víz, a nedvesség káros hatásaival szemben. A talaj irányából ható nedvességhatások ellen vízhatlan szigeteléssel kell megvédeni a huzamosabb tartózkodásra, értékek és mőkincsek tárolására szolgáló helyiségeket és minden olyan épületszerkezetet, mely nedvesség hatására károsodhat. A csatlakozó terepszintet úgy kell kialakítani, hogy a csapadékvizet az épülettıl elvezesse. Az építmény villámcsapás, elektrosztatikus feltöltıdés, kóboráram elleni védelmérıl a rendeltetésnek megfelelıen gondoskodni kell.

Az OTÉK a továbbiakban foglalkozik még : Épületszerkezetek – Alapok, lábazatok – Teherhordó szerkezetek, falak, födémek – Tetı – Padlók – Nyílások, nyílászárók, üvegfalak, vészkijáratok – Szintkülönbség-áthidalók általános elıírásai – Lépcsık – Lépcsıfokok – Lejtık – Lépcsıpihenık, lejtıpihenık – Korlát, mellvédfal – Szellızık /légakna, légudvar – Gravitációs szellızıkürtı – Gravitációs /vízszintes vagy ferde/ szellızıcsatorna – Gáznemő égéstermék /füstgáz/ elvezetésének szerkezetei /kémény, füstcsatorna/ Beépített vezetékhálózatok, berendezések A vezetékhálózatokat, az épületgépészeti és egyéb berendezéseket az építmény rendeltetésének megfelelıen kell megvalósítani, és úgy kell kialakítani, hogy azok komplex módon elégítsék ki a velük szemben támasztott mőszaki, rendeltetési,- élet,- és egészség,- környezetvédelmi,biztonsági és balesetvédelmi követelményeket. Akadálymentes használat céljából a helyiség berendezéseit, /kapcsolókat, jelzı és mőködtetı berendezéseket, telefonokat/ a padlószinttıl számított 0,90-l,10 m közötti magasságban kell elhelyezni. – Vízvezeték – Szenny – és csapadékvíz csatornavezetéke – Hıellátó vezetékek, berendezések – Gázvezetékek,- berendezések – Gáznemő égéstermék homlokzati kivitelezés feltételi – Hulladékledobó berendezés – Felvonó, mozgólépcsı, mozgójárda – Villamosenergia-hálózat – Távközlı vezetékek, berendezések Helyiségek általános elıírása A helyiségek, terek méreteit, kapcsolatait, körítı szerkezeteit, nyílászáróit, beépített berendezéseit a rendeltetésüknek megfelelıen kell megvalósítani. Egészségi állapotuk vagy koruk miatt mozgásukban korlátozott személyek /pl. 0-6 éves korú gyermekek, idıskorúak, fekvıbetegek/ használatára szolgáló helyiségek akkor lehetnek egy szintnél /földszintnél/ magasabban, ha a tőzvédelmi szakhatóság elızetes – feltételeket tartalmazó – hozzájárulása szerint

tőz esetén a mentés megfelelı feltételei biztosítottak – Helyiségek méretei, kialakítása – Benapozás – A helyiségek megvilágítása – Természetes megvilágítás – Mesterséges megvilágítás – Szellızés légcsere – Természetes szellızés – Belsı hımérséklet – Tartalékfőtés Egyes helyiségek, terek – Közlekedık – bejárat, szélfogó – Folyosó – Lépcsıház, szabadlépcsı – Tisztálkodó helyiség, illemhely – Kazánhelyiség – Tüzelıanyag – és salaktároló – Göngyöleg,- konténer – és hulladéktároló – Gépjármőtároló Építmények, önálló rendeltetési egységek általános elıírásai Egyes építmények, önálló rendeltetési egységek – Lakás – a lakást és a hozzá tartozó helyiségeket úgy kell kialakítani, hogy azok együttesen tegyék lehetıvé a pihenést, az alvást, az otthoni tevékenységek folytatását, a fızést, az étkezést, a tisztálkodást, az életvitelhez szükséges anyagok és tárgyak tárolását. A lakásnak főthetınek kell lennie és legalább egy lakószobájának hasznos alapterülete nagyobb legyen 17 nm-nél. – Védelmi célú építmények – Felvonulási építmények Meglévı építmények – Építmények bontása 5. VEGYES ÉS ZÁRÓ RENDELKEZÉSEK Az egyes elıírásoktól való eltérés feltételei A településrendezési követelményeknél szigorúbb követelményeket a helyi építési szabályzat megállapíthat. Megengedıbb követelményeket a helyi építési szabályzat, szabályozási terv akkor állapíthat meg, ha – különleges településrendezési okok vagy a kialakult helyzet indokolja, – közérdeket nem sért, – biztosított, hogy az OTÉK-ban foglalt követelmények teljesülnek, és ahhoz szakmai véleményében a Földmővelés és Vidékfejlesztési Minisztérium

hozzájárult Az akadálymentes használhatóságra vonatkozó elıírásoktól eltérı megoldásra engedély csak meghatározott feltételekkel adható, ha: – az élet,- az egészség védelmével, a biztonságos használhatósággal kapcsolatos érdeket nem sért, – a tervezett megoldás szerinti használat veszélyhelyzetet nem teremt – a szomszédos önálló rendeltetési egységekhez főzıdı használati jogokat nem korlátozza Az eltérı megoldás engedélyezése iránti kérelmet az ügyben illetékes elsıfokú építésügyi hatóságnál kell elıterjeszteni. E kérelemhez mellékelni kell az eltérı megoldás megvalósításának teljes körő elbírálására alkalmas terveket, mőszaki és üzemelési leírást. Az elsıfokú építésügyi hatóság az eltérı megoldás engedélyezés iránti kérelmet és mellékleteit továbbítja az érintett szakhatóság/ok/ részére és szükség szerint tájékoztatást ad a helyi adottságokról és a kérelemre vonatkozó mőszaki véleményrıl. Az eltérı megoldás engedélyezésérıl vagy megtagadásáról az építésügyi hatóság érdemben az elvi építési, építési, fennmaradási engedélyrıl szóló határozatában dönt. Az eltérésre csak akkor adható engedély, ha ahhoz az érintett szakhatóság hozzájárult. A szakhatósági állásfoglalást az ügy érdemében hozott határozatba kell foglalni.

V. INGATLANOK ÉRTÉKELÉSE A középfokú ingatlanközvetítıi végzettséggel rendelkezık az ingatlanok forgalmi értékének megállapítására jogosultak. A forgalmi érték fogalmát különbözı értékelési módszerek eltérı módon határozzák meg. Forgalmi érték alatt azt a piaci értéket értjük, amely összegért az adott vagyontárgy /az ingatlan/ az értékelés idıpontjában várhatóan eladható. Az Európai Értékelési Szabványok /EVS 2003/ értelmében a jóváhagyott IVSC/TEGoVA definíciója a piaci értéket az alábbiak szerint fogalmazza meg: „. A piaci érték az a becsült összeg, amelyért az ingatlan az értékelés idıpontjában gazdát cserélhetne egy hajlandóságot mutató eladó és egy hajlandóságot mutató vevı között tisztességes feltételek mellett zajló tranzakció keretében a megfelelı piacra bocsátást követıen, amelynek során mindkét fél jól informáltan, körültekintıen, kényszer nélkül cselekedett. ” A forgalmi értékbecslınek rendelkeznie kell a munka elvégzésére feljogosító szakmai képesítéssel, egyéni vállalkozói igazolvánnyal, vagy cégbejegyzéssel, mőszaki,- jogi,gazdasági,- naprakész piaci – és adó ismeretekkel, kellı szakmai gyakorlattal rendelkezve ismernie kell az értékelési módszereket, képviselnie kell a megbízó jogos érdekeit, ismeri és betartja a szakmai,- üzleti – viselkedési normákat, az ügyfelek ügyleteivel kapcsolatos titoktartást nem szegheti meg. Az ingatlanközvetítı megbízást kaphat különbözı ingatlanok értékeinek megállapítására. Az ingatlanokat minden esetben egyedileg kell értékelni. A értékelés megrendelésének oka: – az ingatlan eladás miatti értékeltetése – az ingatlan bérbeadás miatti értékeltetése

– hitelintézetek számára jelzálogjog miatti értékelés – vagyonmegosztás miatti értékelés – öröklés miatt – vagyonérték megállapítása miatt – kisajátítások, kártalanítások – állami /önkormányzati ingatlanok értékelés Az egyes ügyfelek által kapott megbízást célszerő írásban, szerzıdésben rögzíteni. A megbízási szerzıdésben tisztázni kell az értékeléssel kapcsolatos feladatokat, a megbízási célját, feltételeit, az érdekeltségeket, megbízó általi igényeket, valamint megállapodni a megbízási díjban és a kifizetés módjában. Célszerő a megbízóval beszereztetni az ingatlan eredeti, 3 hónapnál nem régebbi tulajdoni lapját, ingatlan-nyilvántartási térképet, s amennyiben rendelkezésre áll az ingatlan mőszaki dokumentációinak másolatát is. Elızetes idıpont egyeztetés után helyszíni bejárás alkalmával tájékozódni kell az ingatlan mőszaki állapotáról, az üzemeltetési viszonyokról, a mőködés körülményeirıl, az ingatlan karbantartottságáról, felújítások idıpontjáról, közmővek állapotáról, az ingatlan jogi tisztázottságáról. A felmérésekrıl, tapasztalatokról készített, adatlap, feljegyzés a forgalmi értékelési szakvéleménynek a gerincét képezik. A tulajdonos/ok/tól beszerzett elızetes engedéllyel fényképfelvételek készítésével dokumentálhatók a helyszíni megállapítások. Tisztázni kell az ingatlan adataiban történı esetleges változásokat, valamint a tulajdoni lapon lévı bejegyzéseket az ingatlan jogi jellegére vonatkozóan. /pl. haszonélvezeti jog, jelzálogjog stb./ A forgalmi értékelés fı lépései: – alaphalmaz kiválasztása – alaphalmaz elemzése, összehasonlító adatok győjtése, elemzése – értékmódosító tényezık kiválasztása – az érték megállapítása Az megfelelıen kialakított érték alapja a széleskörő adatgyőjtés, melynek során általános adatokat /régió, város, lakókörzet/ kell beszerezni. Különös tekintettel a szomszédos ingatlanokra, telkekre, az ott lévı infrastruktúrára melyek fizikai, gazdasági befolyást jelenthetnek, és befolyásolják a tárgyi ingatlan fejlesztési lehetıségét, értékét. A részletes adatok melyek a tárgyi ingatlan jellemzıi, illetve olyan hasonló ingatlanok összehasonlító adatai, melyet versenyeztetünk a tárgyi ingatlannal. A megbízó által megadott információk alapján ki kell választani azt a értékelési módot, amely az ingatlan értékét képviselheti.

A leggyakrabban használatos piaci összehasonlító adatokon alapuló értékelés alapja az az adatbázis, melynek összehasonlító adatai képezik a kiindulási pontot.. Az ingatlan környeztében lévı, már megtörtént adásvételekben szereplı, hasonló típusú, /lakást – lakással, családi házat -családi házzal/ hasonló adottságokkal rendelkezı ingatlanokat tudunk összehasonlítani, melyek eladásai közel azonos idıben történnek.

Ezek az összehasonlító adatok /legalább 5-10 ingatlan melyek között 20 %-nál nagyobb eltérés ne legyen / képeznek egy alaphalmazt, amelyek az értékelt vagyontárgyra jellemzı körbıl származnak. Az alaphalmazra jellemzı átlagos piaci érték az alapérték. A gyakorlott értékbecslı tisztában van azzal, hogy a piaci környezet tanulmányozása során találkozhat olyan nehézségekkel, hogy a szerzıdésben szereplı alapár megállapítása nehézségbe ütközik, vagy esetleg kevés adat áll rendelkezésre hasonló ingatlan típusokból. Ilyenkor kölcsönös együttmőködési kapcsolat révén, egy megbízható forrásból, vagy saját adatbázisára támaszkodva, a magunk által értékelt ingatlanok eladási, /vételi/ árait felhasználva juthatunk információkhoz. Az összehasonlító ingatlanok adatait csak úgy lehet szerepeltetni az értékelési szakvéleményben, hogy az adatszolgáltatók és a szerzıdı felek személyiségi jogai és üzleti érdekei ne sérüljenek. Az összehasonlító adatok, információk szelektálása után alakítható ki az alapár, /egyszerő statisztikai átlagolással, vagy bonyolultabb statisztikai függvényekkel/ ami rendszerint fajlagos ár, négyzetméterre, négyszögölre vagy folyóméterre vetített egységnyi érték. Az alapárból az értékmódosító tényezık figyelembe vételével számíthatjuk ki a korrigált fajlagos értéket mellyel az alaphalmaz adatait hasonlóvá tehetjük a vizsgált ingatlanéhoz. Alapja az összehasonlítás, az átlagtól való eltérés mérése. Összevetjük az ingatlanok jogi,- mőszaki jellemzıit, az ingatlanokhoz kapcsolódó kötelezettségeket, s értéknövelı, értékcsökkentı korrekciók segítségével, e tényezık hatásának vizsgálatával, az adott ingatlan alapterületének szorzatával, bonyolultabb esetben matematikai módszert alkalmazva kialakítjuk a végleges forgalmi értéket. Az értékmódosító tényezık lehetnek értékcsökkentı és értéknövelı hatásúak, /pl. építés idıpontja, az ingatlan felszereltsége, a felhasznált anyagok és a végzett munka minısége, elhasználódás foka, komfortfokozat/ sıt esetenként ugyanazon tényezı egyik alkalommal értéknövelı, más szempont szerint vizsgálva értékcsökkentı is lehet. Egy repülıtér közelsége egy logisztikai bázist értékelve értéknövelı, míg családi ház esetében a zaj, a környezeti adottságok miatt értékcsökkentı tényezı. Az értékmódosító tényezık vizsgálatánál természetesen csak azokat a szempontokat vehetjük figyelembe, amely esetében a vizsgált ingatlan eltér az alaphalmazban lévı ingatlantól. /pl. egy lakótelepi lakás esetében nem értéknövelı tényezı szennyvízhálózat kiépítettsége, mivel ez a lakótelepi lakások építése esetében alapvetı követelmény. Ezen csoportos értékelés mellett használatos a páros összehasonlítás is. Ennél az elemzésnél minden ingatlan egyenként hasonlítunk össze az értékelendı ingatlannal, az értékbecslı által fontosnak ítélt tényezık szerint. /pl. közmővesítettség, mőszaki állapot, megközelíthetıség stb./ Ezekkel az eltérésekkel /mely lehet pozitív és negatív is/ minısítjük az egyes ingatlanokat a vizsgált ingatlanhoz képest, melyet egy abszolút korrekciós értékkel /szubjektív/ állapítunk meg. A tételeknél a módosítás a fajlagos értékének arányában történik, a korrekció szorzatával. Így a páros összehasonlítás esetében az alaphalmazban lévı ingatlanok mindegyike „ugyanolyanná” válik, mint a vizsgált ingatlan, vagyis ez a módszer folyamatosan alakítja az összehasonlító adatok árát, mindaddig, míg az értékelendıhöz hasonlóvá nem formálja az ingatlant. /a szakdolgozat készítésénél a csoportos összehasonlítás módszerét alkalmazzuk!/

A hozadéki értékelés ugyanúgy piaci összehasonlításokon alapul, akárcsak a forgalmi értékelés. Itt azonban nem az adásvételek adatait, hanem a vagyontárgyból várható bevételeket becsüljük a környezı, hasonló bevételeibıl. Az érték megállapítása azon az elven alapszik, hogy bármely vagyontárgy értéke annyi, mint a belıle származó tiszta jövedelmek jelenértéke. Tiszta jövedelem alatt azt a nettó bevételt értjük, amikor a bevételeket csökkentik az összes felmerült és ténylegesen kifizetendı kiadásokkal. Ezt a módszert csak olyan esetekben lehet használni, amikor a vagyontárgy jövedelmei elıre becsülhetık, pl. amikor a vagyontárgy befektetési céllal van a tulajdonos birtokában, vagy bérleti díjat szed használatáért. A hozadéki értékelést illetve egyik vállfaját szokták „maradvány értékelésként” is említeni. Azokban az estekben, amikor a vásárló a birtokába kerülı ingatlanon építkezik vagy átalakításokat, átépítéseket hajt végre, az elvár tiszta bevételekbıl képezett tıkébıl le kell vonni a ráfordításokat, vagyis az átalakítások költséget, illetve azok jelenértékét. Az így megmaradó összeg a maradványérték, vagyis a várható üzleti érték jelenértéke. Értékelési szakvélemény elkészítés Az ingatlan beazonosítása, megtekintése és az adatok beszerzése után kerül sor az ingatlanforgalmi szakvélemény írásos elkészítésére. Az értékbecslések eredményeire vonatkozó minden szakvéleménynek – világosnak, pontosnak kell lennie oly módon, hogy a megrendelı számára is érthetı legyen, ne legyen félrevezetı /meg kell magyarázni az értékelés módját, valamint a kapott végsı érték levezetését is/ – elegendı információt kell tartalmaznia, hogy a megrendelı, vagy akik a szakvéleményt kapják, azt helyesen értelmezzék – világosan és pontosan tárjon fel minden rendkívüli feltevést, vagy korlátozó feltételt, amely közvetlenül érinti az értékbecslést, és jelezze annak hatását a szakvéleményre. – magyarázza és indokolja meg, ha valamelyik szokásos értékelési módszer alkalmazását kizárta – a jelentés jelezze, hogy minden jelentıs piaci adat és információ, amely az ismertetett elemzéseket és véleményeket alátámasztja, megırzésre került az értékbecslı irattárába. Az értékelési tanúsítványnak tartalmaznia kell az – az értékelési tanúsítványt – az értékelés tárgyát – az értékelés célját – értéket alátámasztó értékelési módszert – az ingatlan adatait – a helyszínelés és a fényképek készítésének idıpontját – az ingatlan mőszaki paraméterét – az értékelés levezetését – az ingatlan értékét – felhasznált információkat, a rendelkezésre álló dokumentációkat – a készítés dátumát – az értékelést végzı szakember aláírását – mellékletek – minden olyan dokumentáció elhelyezhetı itt, amely a szöveges

rész alátámasztását, hitelesítését biztosítja. /pl. tulajdoni lap, térképmásolat, mőleírás, fényképek, mőszaki rajzok/ A dokumentáció l./ példányát a megrendelı számla kíséretében megkapja, a 2./ példány az értékbecslı irattárába kerül elhelyezésre és megırzésre. Nettópótlási költségelvő értékelés Ez az eljárás valójában nem nevezhetı értékelésnek, hanem egy adott ingatlan újbóli létrehozásának költségén alapul, a föld értékének hozzáadásával. Ez az eljárás az értéket az ingatlan helyettesítési vagy pótlási, illetve újraelıállítási költségének alapján állapítja meg. A nettópótlási költségelvő értékelés esetében figyelembe kell venni, hogy nem a piac által szabályozott kereslet-kínálat a kérdés, hanem hogy milyen értéken készítené el, hozná létre a fejlesztı az ingatlant. Nem új ingatlanról van szó, az idı múlása elértékteleníti azt, ezért az új értékbıl le kell számítani a fizika, funkcionális, és gazdasági elavulásból származó értékcsökkenést. Az értékelés fıbb lépései: – pótlási /újraelıállítási/ érték megállapítása – avultság nagyságának becslése – nettópótlási költségszámítás Nettópótlási költség = /felépítmény bruttó pótlási költsége – avulás/+ telekérték A pótlási érték azzal az összes költséggel egyezik meg, amelyért egy rendeltetésében és teljesítıképességében azonos eszköz az értékelt eszköz helyén mőködıképesen felállítható. A számítások eredménye minden költségelemet tartalmaz, a kapott összeget költségvetési kiírások és különbözı munkarészek támasztanak alá. A hazai gyakorlatban elkülönül egymástól a pótlási és újraelıállítási érték. A pótlási vagy helyettesítési költség azt jelenti, hogy egy ugyanolyan funkciójú, teljesítıképességő, megjelenéső ingatlant kell elképzelni és ennek az elképzelt rendeltetésnek a megvalósítási költségeit a mai áron számításba venni. Ha ezt az újszerő anyagokkal, a mai építési technikával, finanszírozási módszerrel meg lehet valósítani, a pótlási költség elve szerint így kell a költségeket meghatározni. Újraelıállítási költség esetében az elképzelt megvalósítás teljesen a meglévıt utánozza, egy ugyanolyan vagyontárgy elıállításának felépítésének költsége a jelenlegi elıállítási vagy építési árakon, ugyanolyan anyagok, technológia, építési tervek, elrendezés, munkaerı alkalmazásával. Az újraelıállítási költség tartalmaz minden felmerült költség elemet / anyag, építési költség, vállalkozói költség, nyereség stb./ Az avultság meghatározásánál az ingatlan élettartamát kell figyelembe venni. Az élettartamok két kategóriáját különböztetjük meg: a mőszaki és a gazdaságos élettartamot. A gazdaságos élettartam nem lehet hosszabb a mőszaki élettartamnál. Mőszaki élettartam a használattól, a kopástól, az alkatrészek öregedésétıl, igénybe vételétıl függ. Gazdasági élettartam – a gazdaságos használatra vonatkozik. A gazdasági élettartam felsı határa, amikor az épület olyan állapotba kerül, hogy felújítás, karbantartás költségei igen megnövekednek. Az ingatlanok gazdasági élettartamát befolyásolhatja az alatta lévı földterület más irányú hasznosíthatósága, a városvezetés új irányú fejlesztési terve, s így s bontást követıen az újonnan épült ingatlanok várhatóan nagyobb hasznot eredményeznek. Az értékelésben ez a

gazdaságosan hátralévı élettartam mérvadó, kivéve, ha a mőszaki érték megállapítása a feladat. Magyarországon a számviteli szabályok értékcsökkenési módszereket és leírási kulcsokat határoznak meg egyes eszközcsoportokhoz. Az avultság becslésekor feltétlenül a gazdaságosan hátralévı élettartamból kell kiindulni. Az avulás mőszaki,- funkcionális és környezeti avulásból tevıdik össze. Az avulások összessége vezet az ingatlanok értékcsökkenéséhez. A költségalapú értékelés során az egyes épületeket külön kell értékelni. Elkülönített értékelés alkalmazandó abban az esetben is, ha egy épületegyüttesen belül a szerkezetekben, a különféle avulásokban vagy más, az érték szempontjából meghatározó jelentıségő tényezıkben eltérés tapasztalható. Az építményeket az épületektıl eltérı gazdaságos élettartam, a különbözı mértékegység, az eltérı erkölcsi vagy gazdasági avulás miatt célszerő külön értékelni. A nettópótlási költségelvő értékelés esetében a telek értékeként az üres telkek összehasonlító piaci adataiból származó fajlagos értéket kell alkalmazni. Költségalapú megközelítés használatos az úgynevezett „Maradványértéken alapuló értékelés módszere” esetén is. Ez a megközelítés beépítetlen telek, illetve továbbfejlesztendı ingatlan értékének megállapítására használatos. – Becsüljük meg a teljes fejlesztés /földterület + felépítmény/ eladási értékét – Csökkentsük az értéket a ráfordításokkal – Ezzel megkapjuk a telek értékét /maradványérték/ Egyes ingatlanfajták forgalmi értékelése: A forgalmi értékbecslések jelentıs részét lakás célú ingatlanok teszik ki. Lakásnak nevezzük az erre a célra létesített olyan összefüggı helyiségcsoportot, amely helyiségei, közmőellátottsága, vízellátása, főtési módja alapján – összkomfortos, komfortos, félkomfortos, komfortnélküli – komfortfokozatba sorolható. Rendeltetése révén alkalmas az életvitelszerő tartózkodásra, alvásra, étkezésre, tisztálkodásra, pihenésre, tanulásra, szórakozásra. A telekkönyvben önálló ingatlanként bejegyzett lakások értékét befolyásolják: – településen belüli elhelyezkedése /belváros, külterület/ – környezet, infrastruktúra – az épületen belüli szintszám, ahol a lakás található – mőszaki állapot – épületszerkezetek anyaga, állapota – komfortfokozat – alapterület – helyiségek kapcsolata – szobák száma, mérete – helyiségek tájolása – a lakás megközelíthetısége /lépcsık, lift/ – belmagasság / kihasználtság, alakíthatóság, főtési költség/ – karbantartottság, lelakottság – a beépített anyagok, az elvégzett munka minısége – bútorozható falfelület – erkély, loggia, terasz, kertkapcsolat lehetıségei

– parkolás – fejleszthetıség, bıvítés, ráépítés A házingatlanok értékét befolyásoló tényezık: Felosztása: – lakóépület: az ingatlan teljes egészében, vagy több mint felében lakás található. – vegyes rendeltetéső épület: amikor az ingatlanban található lakások nem érik el az 50 %-ot – nem lakás céljára szolgáló épület: melyben kizárólag kereskedelmi, raktározási, irodai vagy egyéb rendeltetéső egységeket találunk. A forgalmi érték meghatározásánál az értéket befolyásoló tényezık: – az elızıekben felsoroltak megállapítása -az épület elhelyezkedése a közforgalmi /út, vasút/ területektıl/ – az épület alapellátottságától való távolsága /üzletek, közintézmények/ – közmőellátottság, komfortfokozat – mőszaki,- esztétikai állapota – felszereltsége – nyílászárók – gépészeti elemek, szerkezetek – hozzátartozó telek, udvar nagysága, rendezettsége – melléképületek

A föld forgalmi értékbecslése: Az értékbecslési megbízás kiterjedhet a még beépítetlen terület, mezıgazdasági ingatlan, építési telek értékelésére is. A föld forgalmi értékét befolyásoló tényezık: – mővelési ág /szılı, nádas, halastó, kert, gyümölcsös, gyep/legelı, erdı/ – legközelebbi településtıl lévı távolság – terhelések / jelzálogjog, földmérési jelek, bányaszolgalmi jog, hatósági korlátozás, elı,- és visszavásárlási jog, közérdekő vonalas létesítmények/ – megközelíthetıség /csatorna, út/ – öntözési lehetıség – széljárás – geomorfológiai adottságok /hegy,- dombvidék, síkterület/ – széljárás – mővelésre való alkalmassága, a mővelés módja /gyomirtás, öntözés, trágyázás, talajjavítás/ – a föld minısége – Arany Korona érték – kereslet-kínálat – hasznosíthatóság / értékesítési lehetıség, a környezet népessége, nagyüzemi termelés, magángazdaság, bérbeadási lehetıség/ – a talaj típusa

A telek /olyan földterület, melyet egy adott célú hasznosításra tettek alkalmassá/ forgalmi értékbecslése : A telek forgalmi értékbecslésénél vizsgálni kell az alábbi értéket befolyásoló tényıket és azok hatását figyelembe venni az érték kialakításánál: – a telek megközelíthetısége /közterületen, magánterületen szolgalmi joggal, közúton, városközponttól /településközponttól való/ távolsága – beépítési lehetıség /építhetı épület szintszáma, üdülı,- lakóépület, garázs elhelyezése, oldalhatár, elıkert, hátsókert, állattartás/ – közmőellátottsága – terepadottságok, mővelhetıség – kerítettség, a kerítés állapota – a telken lévı növényzet – öntözhetıség – bejegyzett jogok, terhek az ingatlannal kapcsolatban – a talaj minısége, típusa – tájolás, szélirány – mérete, alakja – földfeletti,- földalatti vezetékek – tereptárgyak Nem lakás céljára szolgáló ingatlanok forgalmi értékelése. /garázs, raktár, iroda, üzlethelyiségek/ Ezen ingatlanok értékélésénél a sokféle használatra való alkalmasságuk miatt a megadott rendeltetésükbıl kell kiindulni. Meg kell vizsgálni, hogy mennyiben felel meg eredeti rendeltetésének, a mőködéséhez szükséges adottságokkal rendelkezik-e. Jelentıs szerepe van az adott ingatlan településen belüli elhelyezkedésének, hiszen fıként a kereskedelmi jellegő ingatlanoknál nagyon nagy szerepet játszik a jövedelmezıség szempontjából a megfelelıen kiválasztott hely. Az épületre, szerkezetekre, burkolatra, karbantartottságra, közmővekre, bıvíthetıségre, az eredeti használattól való eltérés lehetıségére, esetleges igény szerinti megosztásra vonatkozóan ugyanazon elemzést el kell végezni, mint a lakáscélú ingatlanok esetében, hiszen mindez módosíthatja az értéket. Befolyásolja az ingatlanok értékét a piac kereslet-kínálati törvénye, mely gyakran összefüggésben van a társadalmi, gazdasági változásokkal, s az ezek által kialakult igényekkel.

Az EK országok egységes ingatlanértékelési irányelvei. Az ingatlanértékelıi –szakértıi szakma jelentıs, nemzetközi európai szervezete: a RICS és a TEGoVA.

A hagyományokon alapuló értékbecslést Angliában elsıként egységesítették és foglalták írásba, melynek eredményeként jött létre az ingatlanszakma talán legtekintélyesebb szervezete a RICS , a Királyi felmérık intézete az Egyesült Királyságban, 1868-ban, Londonban. Az ingatlanszakma alapítójaként az egész ingatlanszakmának meghatározója, a legkeményebb etikai szabványai világszerte elismerté tették. Az angol királyi kiváltságlevelet 1881-ben nyerte el. Jelenleg a RICS-nek több mint 62.000 minısített tagja és több mint húszezer tanulója van. Tagja lehet miden olyan személy, aki megfelelı szakirány iskolai végzettséggel rendelkezik, tagsága nincs állampolgársághoz kötve. Hozzávetılegesen 6500 hiteles felmérı /RICS-tag/ dolgozik Anglián kívül, több mint 100 országban, köztük Magyarországon is, fıleg mint ingatlanszakértık, értékelık. Az állóeszköz-értékelési alapelveket /a Számviteli Törvény értelmében az ingatlanok is az eszközállomány – a tárgyi eszközök csoportjába tartoznak/ – elıször Nagy-Britanniában dolgozták ki. Az 1970-es években, Angliában az erısen megnövekvı ingatlanpiac magával hozta a nagy számú igényeket az ingatlanértékelésekre, melyek igen eltérı eredményeket mutattak. A szakma kialakított egy megfelelı, egységes Útmutatót az Egyesült Királyság számára s létrehozta az Állóeszköz-értékelési Szabványok Bizottságát, mely ezt az útmutatót folyamatosan évrıl-évre fejleszti. Feladata: – az útmutató fejlesztésén kívül annak folyamatos felülvizsgálata -tanácsadás vitás kérdésekben – kapcsolattartás társszervekkel Az elkészült Útmutató cserélhetı lapjait piros fedélbe kötötték, innen ered a közismert neve : Red Book /Piros Könyv/ Azok a gyakorlati problémák, amelyek Angliában felmerültek az értékelési szabványok kidolgozásánál, megjelentek a Közös Piac országaiban is. Az angliai vagyonértékelık javaslatára s példáján okulva – megalakult az Állóeszköz értékelık Európai Csoportja TEGAVOFA néven 1977. május 4.-én, Belgium, Franciaország, Németország, Írország és az Egyesült Királyság vezetı vagyonértékelıi szervezetei és szempontja szerint. Az 1977-ben alapított TEGOVOFA az Európai Unió erıteljes integrációjának hatására 1997ben egyesült az „EUROVAL”-al s alkotmánya a Belga törvények alapján került jóváhagyásra, melynek eredményeként „TEGoVA” néven nemzetközi szervezetként került bejegyzésre. A szervezet tömöríti mindazokat a nemzetközi értékelıi szervezeteket, amelyek elfogadják céljait és alávetik magukat a TEGoVA alapszabályainak. A TEGOVOFA társult tagja volt az Értékelık Magyarországi Szövetsége, az ÉMSZ, a szakmai egységesítése érdekében beolvadt 1996-ban a Magyar Ingatlan Szövetségbe /MISZ/, melynek értékelıi tagozata folytathatja a korábbi kapcsolatot a TEGoV-val A „TEGoVA” elkötelezte magát, hogy olyan szabványokat határoz meg, amelyek az üzleti tevékenységek és a globális kereskedelem nemzetközivé tételével összeegyeztethetıek. Az értékelıknek ezt a szabályrendszert el kell fogadniuk, és vállalniuk kell hogy betartják, kötelezettségük hogy e közös szabályozást mint értéket kezeljék, terjesszék, jó hírét öregbítsék.

A „TEGoVA” fıbb célkitőzései egyebek közt: – az Európai Értékelési Szabványok meghatározása, leírása, terjesztése és elfogadtatása Európa szerte – ez az EVS /1994-ben magyarul is megjelent./ – egész Európában egy elfogadott ingatlan értékelı képzés és bizonyítványadási rendszer meghonosítása, amely biztosítja az ügyfelek számára a szakma elismerését – olyan képzési követelmények felállítása, amelyet be kell tartani az Európai értékelı szervezeteknek – értékelési módszerekre ajánlást kidolgozni – az EVS sztenderdek folyamatos ellenırzése, kiegészítése – a TEGoVA által kialakított minıségi rendszerek elterjesztése. A TEGoVA elkötelezte magát, hogy alkalmazza az Európai értékelési Szabványokat a tagszervezetei segítségével egész Európában, kivéve azokat az eseteket, ahol az EVS különbözhet a nemzetközi szabványoktól, de ahol ez az eset elıfordul, ott a szöveg kiemelésre kerül. Az EVS világosabbak, mint a nemzetközi szabványok és abban különböznek, hogy mit emelnek ki, és mit helyeznek a középpontba, de céljukat tekintve azonos. A korábbi szabályzatok ismeretében mind jobban feltőnt, hogy élesen elválik a szabálykönyv és a gyakorlat s e kettı közelítését, tőzte ki célul az EVS 2000 szerkesztıbizottsága az átdolgozott EVS 2003 összeállításánál.

Célja: – az értékelık segítése az ügyfeleik számára, a bemutatásra szánt jelentés készítéséhez világos útmutatást adva – a következetesség elısegítése az érték, és az értékelési megközelítések szabványos definícióit használva – az értékelést igénybe vevıkkel megismertetni, hogy mit takarnak az egyes szakkifejezések és definíciók, megértetni velük ezt, annak érdekében, hogy jobban hasznosítani tudják az értékeléseket, amelyek az İ utasításaiknak megfelelıen lettek elkészítve – az értékelıket megtanítani az ügyfélorientált és feladatorientált megközelítésre az értékeléssel kapcsolatban – az értékelı szereptudatosságának növelése – célja még, hogy világosan meg lehessen határozni a pontos, egyértelmő értékTanúsítványokat, amelyek összeegyeztethetık a nemzeti törvényhozással és az értékeléssel, valamint a számviteli szabályokkal. – a befektetıi szektorban olyan eljárások használata, amelyek az értékekben a következetességet szolgálják, amelyeket arra használnak, hogy jelzıszámokat képezzenek, melyek a pénzügyi teljesítményt jellemzik – a legjobb gyakorlati eljárások ajánlása Az EVS hatásköre kiterjed: – az ingatlanok összes fajtájának értékelésére – üzemek és gépparkok értékelésére – üzleti értékek és immateriális javak értékelésére

Az Európai jog egyik követelménye, hogy a biztosító cégek vegyék át az elismert értékelés alapjait és az általános összegzéseket, tapasztalatokat az értékelés módszertanára vonatkozóan. Az EVS 2003 /Európai Értékelési Szabványok/ három fı részbıl áll: – Szabványok 1-9 /S/ Az elsı része egy szigorúan megfogalmazott szabványgyőjtemény /S/ Összesen kilenc fejezetbe csoportosítja az elıírásokat. E szabványok ölelik fel azokat az értékelési alapelveket, amelyek magukba foglalják az európai környezetbe való illeszkedéstıl, az értékelıre vonatkozó elvárásokat, az értékelési módszereket, a megbízást és az értékelési jelentés alapelveit. l. szabvány: nemzetközi és különbözı nemzeti szabályzatokhoz való illeszkedés, az EVS 2000 helye a szabályozási formák között. 2. szabvány : a minısített ingatlanértékelı nemzeti és nemzetközi elismerése, jogosítványai, minısítése. Az ingatlanértékelıtıl elvárt hozzáértés, megfelelı képzettség, a megbízóval történı kapcsolattartás. 3. szabvány : a szakma által elvárt szabályok szerepe, jelentısége. Az értékelési megbízás kötelezı tartalmi és formai követelményei. 4. szabvány: értékelési alapelvek és egységes alapjai, az értékelés formái : /piaci érték, használati érték, negatív érték, befektetési érték, hitelfedezeti érték, vállalkozási érték/ 5. szabvány : az értékelések pénzügyi jelentések céljából, eszközkategóriák, a föld és felépítmény megosztása, a különleges ingatlanok szabványa. 6. szabvány : hitelbiztosítéki érték megállapítása, az értékelı bizalmi felelıssége, kötelességei, a megbízás feltételei, a befektetési célú ingatlanok, fejlesztési ingatlanok, sajátosan fogyatkozó földterületek, likviditációs érték megállapításával foglakozik. 7. szabvány : különleges értékelések /befektetési, helyettesítési, használati érték, múltbéli idıpontra vonatkozó értékelések/, értékelési felülvizsgálatok. 8. szabvány: befektetési célú értékelések készítése – biztosítók, ingatlan,nyugdíjalapok részére, az EU irányelvei ilyen vállalkozások esetében, függetlenség és érdekütköztetés, értékelési tanúsítvány, módszertan. 9. szabvány : az értékelési tanúsítvány tartalma és formája. – Útmutatók 1-14 /GN/ A sztenderdek után a magyarázó, kiegészítı fejezetek, az útmutatók /GN/ következnek, céljuk az alapelvek értelmezése és alkalmazása. Ezek az útmutatók speciális témával foglalkoznak, kifejtik a sztenderd fogalmait, különleges kérdésekre térnek ki. l. útmutató : az értéket befolyásoló speciális tényezık /környezetvédelmi tényezık, fejlesztés alatti,- folyamatban lévı beruházások gépei, berendezései, sérült ingatlanok, piaci válsághelyzet, piaci megrázkódtatás/ 2. útmutató: különleges, állami szektorban lévı eszközök, sajátosan fogyatkozó vagyontárgyak, – felesleges ingatlanállomány értékelése 3. útmutató: épületekkel földterületekkel együtt értékelendı üzemi gépek, berendezések, értékelése, speciális szakkifejezések 4. útmutató : fejlesztési területek és ingatlanok értékelése, speciális érték, portfolió együttes értékelése 5. útmutató : l./ mezıgazdasági mővelés alatt álló ingatlanok földterületeinek, felépítményeinek értékbecslési módszertana, piaci érték meghatározása

2./mezıgazdasági termések, raktárkészletek, növények, állatállomány, gépek, üzemi berendezések sajátosságai az értékelés alkalmával 6. útmutató : történelmi jelentıségő, mőemléki ingatlanok gazdasági, kulturális értéke, javítása átalakítása. Az útmutató kitér a mőemléki ingatlanok piaci alapú és újraelıállítási érték megállapítására és azok eltérésére. 7. útmutató : üzleti értékelések alapelvei. Mivel a vállalatértékelés eltér az ingatlanértékeléstıl, az útmutató ezen eltéréseket tisztázza, valamint a lehetséges kapcsolódási pontokra hívja fel a figyelmet. 8. útmutató: Immateriális javak, szellemi termék, üzleti jóhír /goodwill/ értékelésének módszerei. Ezek értékeléséhez szükséges jártasság, képzettség. 9. útmutató: Ingatlanindex – fejleszthetısége, értékelések készítése az ingatlanpiac árváltozásának megállapításához 10.útmutató: határon túl végzett értékelések, az értékelı tanúsítványa, szakképesítése 11.útmutató : közös vállalkozások, betéti társaságok értékelése, az értékelı tapasztalata, képessége, megfelelı felhatalmazása. 12.útmutató : földterületek és felépítmények érték- arányának megosztása piaci érték megállapítása esetén, a felépítmények élettartamának figyelembe vételével. 13.útmutató : Ország specifikus elıírások és gyakorlatok és eltérések egyes TEGoVA országok értékelésében. 14.útmutató : jelzálog- portfoliók, ingatlan alapú értékpapírok kockázatainak elemzése, értékelése, értékek felülvizsgálata. – Függelék 1-8 /A/ Az útmutatók után az EVS 2003 függelékei következnek. Az elsı alkalommal kiadott és terjedelmesebb függelék részletezi az értékelési módszertant. A függelék ezen kívül foglalkozik a különbözı értékelési jogosultsággal, az etikai kérdésekkel, az értékelések megbízásának kondícióival, hitelesítési eljárással, s többek közt a javasolt területmérési szabvánnyal. A függelékbe csatolták azt a magyarázó szótárt, amely az egyes alkalmazott fogalmakat a szabványoknak megfelelıen értelmezi, magyarázza, egyszerősíti. A függelék végén megtalálható a „TEGoVA” tagszervezetek és a megfigyelık listája. Etikai kódex: Figyelembe véve a „TEGoVA” alkotmányát és célkitőzéseit, a csoport ezt a kódexet azzal a céllal adta közre, hogy az ebben elıírt alapvetı kritériumokat az összes értékbecslı és az ıket képviselı szakmai szervezetek magukra nézve kötelezınek ismerjék el. Ez a kódex nem törvényerejő, mindössze azzal a szándékkal készült, hogy kiegészítésül szolgáljon a tagállamokban mőködı ingatlanértékelık tevékenységét figyelemmel kísérı és ellenırzı nemzeti testület által kiadott szabályzatokhoz, elıírásokhoz s a helyes szakmai gyakorlatra vonatkozó irányelvekhez. 1./ Képesítés – ilyen munkát csak az a gyakorló szakember vállalhat, aki megfelelı szakképesítésben részesült és képes megfelelni az ingatlanok értékelıire vonatkozó elvárásoknak. 2./ Feddhetetlenség – az értékelınek mindenkor elsırendő kötelessége legjobb

tudása szerint képviselni az ügyfél jogos és etikus érdekeit úgy, hogy az összeférjen a többi fél irányába gyakorlandó magas színvonalú szakmai magatartással. Az értékelı ugyanabban az ügyben nem tevékenykedhet két vagy több fél részére, kivéve, ha az érdekelt felektıl erre jóváhagyást kap. 3./ Külsı segítség elismerése – az eszközértékelıknek el kell ismerniük minden külsı segítséget, amit más szakértıktıl kaptak, és tájékoztatniuk kell az ügyfelüket és a többi érdekelt felet arról, hogy másokat is bevontak a munkába. 4./ Érdekütközések – az értékbecslıknek minden észszerő óvintézkedést meg kell tenniük annak biztosítása érdekében, hogy ne keletkezhessen semmiféle kötelezettségbıl fakadó konfliktus az ügyfeleik érdeke és saját, vagy cégük, rokonaik, barátai, társaik érdekei között. Ezekre az érdekütközetekre fel kell hívniuk az ügyfél érdekét, még mielıtt a megbízást elfogadnák. Az értékbecslıknek mindenkor becsületes, méltóságteljes, méltányos, feddhetetlen és független magatartást kell tanúsítaniuk mind személy szerint, mint üzleti tevékenységükben úgy, hogy ezzel a nagyközönség, az ügyfeleik és a szakma javát egyaránt szolgálják. Ügyfeleik és szakértıtársai körében úgy kell irányítaniuk ügyeiket, hogy ezzel a legmagasabb szintő etikai, szakmai tudás és jóindulat érvényre jutását segítség elı. 5./ A „TEGoVA” által közzétett szabványok támogatása és terjesztése – az értékbecslıknek minden igyekezetükkel azon kell lenniük, hogy a saját tagországukban elımozdítsák a „TEGoVA” által kiadott Útmutatót, annak alkalmazását és biztosítsák azt, hogy a pénzügyi jelentéseikkel kapcsolatos értékeléseik megfeleljenek az elıírásoknak. Az eszközértékelıknek minden lépést meg tenniük annak érdekében, hogy meggyızzék az illetékes irányító hatóságokat, továbbá mind a hivatalos, mind az önkéntes szakmai testületeket és más érintett szakmák társaságait arról hogy a nyilvánosságra hozandó értékbecsléseikben az itt közölt szabványokat és az Útmutató ajánlásait kövessék. Az értékbecslıknek nem szabad olyan foglalkozást őzniük, vagy olyan üzleti kapcsolatot létesíteniük, vagy olyan név alatt vagy olyan stílusban folytatni a szakmai tevékenységüket, ami károsítja vagy valószínőleg károsítani fogja szakmai hírnevüket.

Felhasznált irodalom: Dr.Kárpát – Dr. Kozma Dr. Bérci – Dr. Gágyor Dr. Hajnal Isvtván Huszti István Dr. Matúz György Verlag Dashöfer FÜTI Omega Ingatlaniskola FÜTI Omega Ingatlaniskola Soós János Dr. László-Dr.Lévai Dr. László-Dr.Lévai Kossuth Kiadó Net Jogtár NetJogtár FÜTI OMEGA Kiadványozási kft. Bártfai Barnabás Brealy Myers Takács

Az építésügy kézikönyve Vagyonkezelés-vagyonhasznosítás Ingatlan-vagyonértékelés Magyarországon Beruházási kézikönyv Az ingatlanjog gyakorlati kézikönyve Gyakorlati ingatlan tanácsadó Ingatlanközvetítıi tankönyv Ingatlanvagyon-értékelı és közvetítı tankönyv Ingatlangazdaságtan Ingatlanértékbecslési füzetek Gyakorlati ingatlan tanácsadó Ingatlanértékelési kézikönyv Étv. OTÉK EVS 2003 Hogyan használjam ? Modern vállalati pénzügyek Ingatlanok értékbecslése